La recente sentenza del Consiglio di Stato conferma che le amministrazioni locali non possono imporre divieti alle locazioni brevi a scopo turistico, anche in risposta al fenomeno dell’overtourism. “È un principio importante, come sancito dal Consiglio di Stato – dichiara Agostino Ingenito, presidente di Abbac. Lo avevamo già ribadito, ma ci siamo scontrati con posizioni spesso ideologiche. Auspichiamo ora un approccio più maturo da parte degli enti locali, che dovrebbero trovare soluzioni per i fabbisogni abitativi e affrontare il problema dell’overtourism attraverso azioni di autentica governance e investimenti, piuttosto che colpire le esigenze legittime di piccoli proprietari che si sono adeguati a tutte le prescrizioni, comprese quelle relative alla sicurezza e agli adempimenti amministrativi con le verifiche del Cin. È il mercato e le molteplici variabili che influenzano il turismo a ridimensionare già il fenomeno delle locazioni brevi in molte città”, conferma Ingenito.
La sentenza del Consiglio di Stato si riferisce a un caso di Sirmione del 2022. I Comuni italiani non possono imporre restrizioni alle attività di affitti brevi a scopo turistico, a meno che non abbiano una funzione imprenditoriale. Questo è quanto stabilisce la sentenza n. 2928/2025, secondo cui gli immobili destinati alla locazione turistica da parte di utenti privati non rientrano nel concetto di strutture ricettive, a differenza delle case vacanza, e pertanto non sono soggetti alla stessa normativa. I giudici amministrativi ribadiscono inoltre che non esiste una legge nazionale che regola gli affitti brevi privati e che non è compito delle amministrazioni comunali farlo.
La vicenda ha origine nel 2022, quando il Comune di Sirmione, in provincia di Brescia, ha elaborato un regolamento per la locazione turistica privata. Una sentenza del Tar si era espressa parzialmente a favore, ma il Consiglio di Stato ha ritenuto che questa avesse “erroneamente riconosciuto all’amministrazione locale il potere di richiedere documentazione aggiuntiva alla comunicazione di inizio attività”. Di conseguenza, il Comune ha acquisito il potere di “vietare la stipula di contratti di locazione a finalità turistica”.
È emerso un contenzioso dopo che l’amministrazione ha rifiutato la pratica di un privato che intendeva avviare un’attività non imprenditoriale di locazione turistica, poiché forniva solo la Comunicazione di inizio attività (Cia) quando era necessaria anche la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Secondo il Consiglio di Stato, l’articolo 38 della legge della regione Lombardia n. 27 del 2015 stabilisce che “tutte le locazioni turistiche gestite in forma non imprenditoriale sono soggette alla preventiva presentazione della Cia al comune in cui si svolge l’attività”, mentre quelle gestite in forma imprenditoriale sono soggette alla presentazione della Scia.
Inoltre, “nel quadro normativo attuale – si legge nella pronuncia del Consiglio di Stato – l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, esercitata in forma non imprenditoriale, è un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, e non rientra nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990, non essendo soggetta ai poteri prescrittivi e inibitori della pubblica amministrazione”. La sentenza specifica anche che, sia a livello nazionale che regionale, gli affitti brevi a scopo turistico non possono essere equiparati alle strutture ricettive, in quanto “immobili che non rientrano in tale categoria e non sono soggetti all’intera disciplina”.
Le ragioni per cui i Comuni hanno iniziato ad applicare normative specifiche per regolare gli affitti brevi variano a seconda della località. Ad esempio, a Firenze e Venezia, il fenomeno dell’overtourism ha portato a un eccessivo afflusso di turisti, e una delle soluzioni adottate è quella di porre restrizioni agli affitti brevi. Nelle città più grandi, come Milano, Roma e Bologna, la questione è legata principalmente alla carenza di alloggi per i residenti e per i fuori sede che si trasferiscono per motivi di studio e lavoro. Qui, la crisi locativa abitativa è aggravata dall’inflazione e dall’aumento dei costi della vita, che rendono ancora più difficile l’accesso a un alloggio dignitoso. In queste situazioni, gli affitti brevi riducono la disponibilità di immobili per la compravendita e gli affitti a lungo termine, contribuendo a un aumento dei canoni di locazione e peggiorando ulteriormente la crisi abitativa.
Pertanto, la sfida per le amministrazioni locali è quella di trovare un equilibrio tra la valorizzazione del turismo e la salvaguardia delle esigenze abitative dei residenti, affrontando con serietà e responsabilità le complessità legate all’overtourism e alla crisi locativa.