1️⃣ Modifica del regolamento condominiale
Cosa cambia?
Non tutte le modifiche richiedono l’unanimità.
✅ È sufficiente la maggioranza quando si modificano aspetti organizzativi:
- orari di utilizzo degli spazi comuni;
- utilizzo del cortile;
- servizi comuni;
- norme di semplice gestione.
⚠️ Serve invece l’unanimità quando la modifica incide sui diritti individuali dei proprietari o introduce/elimina divieti relativi all’utilizzo delle proprietà esclusive.
Normativa
- Art. 1136 Codice Civile
- Art. 1138 Codice Civile
2️⃣ B&B, Affittacamere e Case Vacanze in condominio
Principio generale
Il proprietario può utilizzare il proprio appartamento per attività ricettiva senza necessità di autorizzazione assembleare.
Tuttavia occorre verificare attentamente il regolamento condominiale.
Quando il divieto è valido?
Solo se è espresso chiaramente.
Esempi:
❌ “Vietato esercitare attività di affittacamere”
❌ “Vietate case vacanze”
❌ “Vietato svolgere attività di B&B”
Una generica formula come:
➡️ “uso diverso da abitazione”
non è normalmente sufficiente a vietare l’attività ricettiva.
Giurisprudenza richiamata
- Corte di Cassazione n. 21562/2020: il B&B è attività assimilabile a quella alberghiera sotto alcuni profili organizzativi.
Consiglio ABBAC
Prima di aprire o acquistare un immobile da destinare all’ospitalità:
✔️ verificare regolamento condominiale;
✔️ verificare atti notarili;
✔️ richiedere consulenza preventiva.
3️⃣ Soppressione del servizio di portineria
Molti condomìni valutano oggi la chiusura della portineria per ridurre le spese.
La risposta dell’esperto è chiara:
✅ non serve l’unanimità;
✅ basta la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti).
Normativa
- Art. 1136 Codice Civile
4️⃣ Regolamento condominiale: cosa fare se non si raggiunge il quorum?
Negli edifici con oltre 10 condomini il regolamento è obbligatorio.
Se l’assemblea non riesce ad approvarlo:
⚖️ può intervenire il giudice con un regolamento giudiziale vincolante per tutti.
Normativa
- Art. 1107 Codice Civile
- Art. 1138 Codice Civile
5️⃣ Animali domestici
Dal 2013 i regolamenti non possono vietare il possesso di animali domestici.
Restano però obblighi precisi:
🐶 guinzaglio nelle parti comuni;
🐱 rispetto dell’igiene;
🔇 evitare disturbo alla quiete pubblica;
⚠️ responsabilità civile per eventuali danni provocati dall’animale.
Normativa
- Art. 1138 Codice Civile
- Legge 220/2012
- Art. 2052 Codice Civile
6️⃣ Consiglio di Condominio
Molti condomìni nominano annualmente dei consiglieri.
L’esperto chiarisce che:
✅ se vengono nominati almeno tre condomini con funzioni consultive e di controllo, il consiglio esiste a tutti gli effetti anche senza una specifica delibera denominata “Costituzione del Consiglio”.
Normativa
- Art. 1130-bis Codice Civile
7️⃣ Compenso dell’amministratore
Il compenso può essere stabilito:
✅ a forfait;
✅ in misura annuale complessiva;
senza necessità di dettagliare ogni singola prestazione, purché l’importo sia chiaramente comunicato ai condomini.
Normativa
- Art. 1129 Codice Civile
- Cassazione n. 14428/2025
8️⃣ Terrazze e lastrici solari
Quando il terrazzo è ad uso esclusivo ma copre altri appartamenti:
📌 1/3 della spesa spetta al proprietario del lastrico;
📌 2/3 ai proprietari degli immobili sottostanti.
Tuttavia il proprietario del terrazzo partecipa ai 2/3 soltanto se possiede anche unità immobiliari coperte dal lastrico stesso.
Normativa
- Art. 1126 Codice Civile
9️⃣ Mozziconi, rifiuti e lanci dai balconi
Un tema molto frequente nei condomìni turistici.
Lancio di mozziconi, carta o rifiuti:
❌ comportamento illecito;
❌ possibile violazione dell’art. 674 Codice Penale.
È possibile:
✔️ chiedere diffide dell’amministratore;
✔️ installare sistemi di videosorveglianza autorizzati;
✔️ presentare esposti e denunce nei casi più gravi.
Normativa
- Art. 674 Codice Penale
- Art. 1122-ter Codice Civile
🔵 Conclusioni ABBAC
Per chi gestisce:
🏠 Bed & Breakfast
🏠 Affittacamere
🏠 Case Vacanze
🏠 Locazioni Turistiche
la verifica preventiva della normativa condominiale è oggi fondamentale per evitare contenziosi e problematiche con vicini e amministratori.
Molte controversie possono essere prevenute attraverso una corretta analisi del regolamento, delle clausole contrattuali e della giurisprudenza più recente.
📞 SPORTELLO ABBAC CONDOMINI
Per verificare regolamenti condominiali, clausole limitative e compatibilità dell’attività ricettiva:
📱 375 503 4102
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Fonte: Il Sole 24 Ore – L’Esperto Risponde, Speciale Condominio, 22 giugno 2026.