BOLOGNA – Un condominio del centro storico di Bologna sceglie di introdurre nel proprio regolamento un divieto espresso all’utilizzo degli appartamenti per attività di bed and breakfast e per locazioni di durata inferiore ai trenta giorni.
La vicenda riguarda un fabbricato di via Fondazza, nel cuore della città, dove i proprietari hanno approvato all’unanimità una nuova clausola condominiale destinata a preservare, nelle intenzioni dei residenti, la prevalente funzione abitativa dell’edificio.
La previsione stabilisce che le unità immobiliari siano destinate ad abitazione civile e vieta il loro utilizzo per B&B o locazioni inferiori ai 30 giorni. Le firme dei condomini sono state inoltre autenticate, con l’obiettivo di rendere certa la data dell’accordo e rafforzare la posizione dei proprietari che hanno aderito alla limitazione.
Una scelta che riapre però un tema particolarmente delicato: fino a che punto un regolamento condominiale può limitare l’utilizzo di una proprietà privata?
ABBAC: SERVE DISTINGUERE TRA REGOLE CONDOMINIALI E LIMITAZIONI DELLA PROPRIETÀ
ABBAC – Associazione Nazionale Extralberghiera richiama l’attenzione sulla necessità di evitare interpretazioni semplicistiche.
Un regolamento condominiale può certamente disciplinare l’utilizzo delle parti comuni, gli orari, i comportamenti e tutte quelle attività che possono incidere sulla tranquillità e sulla sicurezza del fabbricato.
Diverso è il caso in cui vengano introdotti veri e propri limiti alla destinazione o all’utilizzo delle proprietà esclusive.
In questi casi, infatti, non è sufficiente una normale decisione assembleare a maggioranza. Le limitazioni devono avere natura contrattuale, essere formulate in maniera chiara ed essere accettate dai proprietari interessati.
Ancora più delicato è il tema dell’efficacia nei confronti di chi acquista successivamente un appartamento. La giurisprudenza ha più volte evidenziato che i vincoli alla destinazione delle proprietà private devono rispettare precise condizioni affinché possano essere opponibili anche ai nuovi proprietari.
INGENITO: «NO ALLA GUERRA TRA RESIDENTI E OSPITALITÀ»
«Quello che sta accadendo a Bologna è un altro segnale di un clima che rischia di trasformare il tema dell’abitare e quello dell’ospitalità in una contrapposizione permanente», dichiara Agostino Ingenito, presidente nazionale ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera.
«È legittimo che i condomini si diano regole per tutelare sicurezza, quiete e corretta utilizzazione degli spazi comuni. Ma altra cosa è pensare che attraverso una semplice decisione condominiale si possa comprimere automaticamente il diritto di un proprietario a utilizzare il proprio immobile secondo quanto consentito dalla legge».
Secondo Ingenito, occorre soprattutto evitare generalizzazioni.
«Non possiamo continuare ad attribuire alle locazioni brevi o alle strutture extralberghiere tutte le responsabilità del disagio abitativo delle città. Il problema della casa è molto più complesso e riguarda politiche abitative, studentati, edilizia sociale, immobili sfitti, prezzi delle locazioni, rigenerazione urbana e capacità delle amministrazioni di programmare».
«I DIVIETI DEVONO ESSERE CHIARI E GIURIDICAMENTE OPPONIBILI»
ABBAC sottolinea inoltre che una clausola contenuta in un regolamento condominiale non produce automaticamente gli stessi effetti nei confronti di qualsiasi proprietario presente o futuro.
Quando una limitazione incide direttamente sulla possibilità di utilizzare un appartamento per determinate finalità, occorre verificare la natura del regolamento, il consenso prestato dai proprietari, il contenuto della clausola, gli atti di acquisto e gli eventuali adempimenti necessari per rendere il vincolo opponibile ai terzi.
«Ogni situazione va analizzata caso per caso», continua Ingenito. «Non basta leggere una clausola nel regolamento per concludere che un’attività sia automaticamente vietata. Soprattutto quando sono in gioco diritti reali e utilizzo della proprietà privata, occorre verificare come quella clausola sia stata approvata, se sia stata accettata dal proprietario e se possa effettivamente essere fatta valere nei suoi confronti».
IL RISCHIO DI UN CONTENZIOSO CRESCENTE
Il caso bolognese potrebbe diventare emblematico di una nuova fase del confronto sulle locazioni brevi. Dopo le iniziative di numerose amministrazioni locali, anche all’interno dei condomini iniziano infatti a emergere tentativi di regolamentare direttamente l’utilizzo turistico degli appartamenti.
Una situazione che, secondo ABBAC, rischia però di moltiplicare il contenzioso qualora i provvedimenti non siano costruiti su basi giuridiche solide.
«L’obiettivo deve essere trovare un equilibrio», conclude Ingenito. «Difendere la residenzialità è importante, ma non può significare considerare l’ospitalità extralberghiera come un’attività da espellere a priori dai condomini e dai centri urbani. Occorrono regole certe, controlli sulle attività irregolari e rispetto della convivenza condominiale, ma anche tutela dei proprietari e delle migliaia di famiglie che attraverso la ricettività integrano legittimamente il proprio reddito».
ABBAC invita pertanto proprietari e gestori a verificare attentamente il regolamento del proprio condominio e gli atti di acquisto dell’immobile prima di avviare un’attività ricettiva o una locazione breve, soprattutto quando siano presenti clausole che limitano determinate destinazioni d’uso.
L’associazione ricorda inoltre che, nei casi controversi, è opportuno effettuare una valutazione specifica della documentazione prima di ritenere automaticamente valido o invalido un eventuale divieto condominiale.