La sentenza n. 163/2026 dichiara illegittima la disposizione pugliese che subordinava il CIN al codice regionale. La Consulta interviene anche sui limiti urbanistici ai cambi di destinazione d’uso. Il presidente ABBAC Agostino Ingenito: «Un pronunciamento importante anche per il confronto aperto a Napoli. La tutela della residenzialità deve conciliarsi con i diritti dei proprietari e con le attività ricettive».
Una pronuncia destinata ad alimentare il confronto sulla regolamentazione delle locazioni brevi, delle strutture ricettive extralberghiere e dei poteri delle amministrazioni territoriali.
Con la sentenza n. 163 del 2026, depositata l’8 ottobre, la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità di alcune disposizioni della legge della Regione Puglia n. 15 del 29 settembre 2025, intervenendo su due questioni di particolare rilievo per il settore turistico: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) e la disciplina urbanistica dei cambi di destinazione d’uso degli immobili.
Il provvedimento nasce dal ricorso promosso dalla Presidenza del Consiglio dei ministri contro alcune norme regionali ritenute in contrasto con le competenze statali in materia di tutela della concorrenza e governo del territorio.
La decisione assume particolare interesse anche per le associazioni di rappresentanza degli operatori extralberghieri, impegnate nel confronto con Regioni e Comuni sulle procedure amministrative, sui vincoli urbanistici e sulle condizioni di esercizio delle attività di ospitalità.
Il CIN non può essere subordinato a ulteriori vincoli regionali
Il primo punto affrontato dalla Consulta riguarda la disposizione che prevedeva, in Puglia, la necessità di ottenere preventivamente il Codice identificativo regionale (CIR) per poter accedere all’attribuzione del CIN.
La norma era contenuta nell’articolo 5, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 15/2025, che aveva modificato la disciplina della banca dati regionale delle strutture ricettive e delle locazioni turistiche.
Secondo la Corte, subordinare il rilascio del codice nazionale alla preventiva acquisizione di quello regionale introduce un onere aggiuntivo per gli operatori, incidendo su un sistema che deve assicurare uniformità a livello nazionale.
Il riferimento costituzionale è l’articolo 117, secondo comma, lettera e), che riserva allo Stato la competenza legislativa esclusiva in materia di tutela della concorrenza.
La Consulta ribadisce che l’uniformità delle condizioni di accesso al mercato è un principio da preservare anche quando la disciplina statale riguarda settori, come il turismo, nei quali le Regioni dispongono di proprie competenze legislative.
La sentenza non elimina tuttavia il CIR né le banche dati regionali. La Corte riconosce espressamente che i sistemi statali e regionali di identificazione possono coesistere.
A essere giudicata illegittima è la specifica subordinazione del codice nazionale a un adempimento regionale ulteriore, introdotta dalla disposizione pugliese impugnata.
Resta inoltre necessario distinguere il CIN dagli altri adempimenti amministrativi: il codice nazionale non sostituisce le eventuali SCIA, comunicazioni o autorizzazioni legittimamente richieste per esercitare un’attività ricettiva.
Il pronunciamento apre quindi un tema importante di coordinamento tra le procedure regionali e quelle ministeriali, anche alla luce delle indicazioni operative già pubblicate dal Ministero del Turismo, che dovranno essere lette alla luce della decisione costituzionale.
Ingenito (ABBAC): «Semplificazione non può significare nuovi passaggi burocratici»
«La Corte costituzionale interviene su una questione che ABBAC considera centrale per il futuro dell’ospitalità italiana: la necessità di garantire regole uniformi, procedure comprensibili e condizioni non discriminatorie per i piccoli operatori», afferma Agostino Ingenito, presidente nazionale ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera.
«Abbiamo sostenuto l’introduzione di strumenti di identificazione e trasparenza, indispensabili per contrastare l’abusivismo. Ma la regolarità non può trasformarsi in una moltiplicazione degli adempimenti, soprattutto quando gli operatori sono già sottoposti a obblighi nazionali, regionali e comunali. Occorre distinguere la corretta registrazione delle attività dall’introduzione di ulteriori ostacoli burocratici».
Per ABBAC il pronunciamento rappresenta l’occasione per affrontare il problema dell’interoperabilità delle banche dati, affinché gli enti pubblici possano condividere le informazioni senza imporre ai gestori procedure ripetitive o inutilmente complesse.
Cambi di destinazione d’uso: la Consulta distingue tra condizioni e limitazioni
Il secondo aspetto della sentenza presenta ricadute particolarmente significative sul piano urbanistico.
La Corte è intervenuta sulla normativa pugliese che, pur richiamando le semplificazioni introdotte dal decreto Salva Casa, faceva comunque salve le limitazioni ai mutamenti di destinazione d’uso previste dagli strumenti urbanistici comunali.
Con la decisione, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima la parte dell’articolo 11, comma 1, lettera d), della legge regionale n. 15/2025 che conteneva l’inciso «Fatte salve le limitazioni di cui al comma 5».
Il riferimento è l’articolo 23-ter del DPR 380/2001, modificato dal decreto-legge n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024.
La normativa statale prevede misure di semplificazione per determinate tipologie di mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra differenti categorie, nei casi e nelle zone urbanistiche individuati dalla legge.
La disciplina consente ai Comuni di fissare specifiche condizioni, ma la Corte distingue queste ultime dalle limitazioni, caratterizzate da un’incidenza più intensa sul diritto di proprietà.
Non si tratta di cancellare il potere di pianificazione urbanistica degli enti locali, bensì di rispettare il bilanciamento stabilito dal legislatore statale.
La sentenza richiama espressamente la precedente decisione n. 61 del 2026, relativa alla normativa della Regione Toscana, nella quale la Consulta aveva già affrontato il rapporto tra condizioni urbanistiche e limitazioni ai cambi di destinazione d’uso.
Ne emerge un orientamento che richiede particolare attenzione alla natura delle prescrizioni comunali, alla loro portata concreta e alla compatibilità con la disciplina nazionale.
La decisione non introduce però un diritto generalizzato a trasformare qualsiasi immobile in struttura ricettiva. Restano applicabili i presupposti dell’articolo 23-ter, le normative di settore e le condizioni urbanistiche legittimamente stabilite.
Il caso Napoli: ABBAC chiede un approfondimento alla luce della sentenza
La pronuncia assume interesse anche per il confronto aperto a Napoli sulla variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico.
Il provvedimento comunale, che prevede una soglia minima di residenzialità del 70% riferita all’unità edilizia e una disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, ha suscitato osservazioni e contestazioni da parte degli operatori extralberghieri.
ABBAC ha già espresso perplessità sulle ricadute delle disposizioni per le piccole attività, per gli investimenti già avviati e per i proprietari che intendono utilizzare legittimamente gli immobili a fini ricettivi.
La sentenza della Corte costituzionale non dichiara illegittima la variante napoletana, che non era oggetto del giudizio. Offre però nuovi riferimenti per un approfondimento sulla natura delle condizioni previste dalla disciplina comunale e sulla loro compatibilità con il quadro normativo statale.
«Il tema non è negare ai Comuni la possibilità di tutelare la residenzialità o governare le trasformazioni urbane», osserva Ingenito. «Si tratta di verificare se gli strumenti adottati siano coerenti con i principi costituzionali e con la legislazione nazionale, evitando che condizioni formalmente ammesse si traducano, nei fatti, in ostacoli generalizzati e sproporzionati».
«Napoli è una città nella quale convivono esigenze diverse: diritto all’abitazione, tutela del patrimonio storico, attività economiche, piccola proprietà immobiliare e accoglienza turistica. Questa complessità non può essere affrontata contrapponendo automaticamente i residenti agli operatori ricettivi».
Proprietà privata, piccoli investimenti e certezza delle regole
Il presidente ABBAC richiama anche la necessità di tutelare chi ha avviato investimenti sulla base delle disposizioni precedentemente applicabili.
«Molti operatori extralberghieri sono famiglie e piccoli proprietari che hanno investito risorse personali per recuperare immobili, ristrutturarli e renderli disponibili all’ospitalità. Non possiamo ignorare il valore economico e sociale di queste attività, soprattutto nei centri storici dove il recupero del patrimonio edilizio rappresenta un’esigenza concreta».
«La tutela del diritto di proprietà deve essere contemperata con gli interessi pubblici, ma attraverso regole chiare, proporzionate e giuridicamente fondate. La sentenza dimostra quanto sia importante evitare sovrapposizioni normative e restrizioni incompatibili con la disciplina statale».
ABBAC ritiene quindi necessario promuovere un approfondimento tecnico e giuridico con gli enti interessati, verificando le conseguenze dell’orientamento costituzionale sulle normative territoriali che incidono sul comparto extralberghiero.
ABBAC: «Necessario un quadro nazionale più chiaro»
La decisione della Consulta richiama un problema più generale: la crescente complessità delle regole che disciplinano l’ospitalità in Italia.
I gestori devono oggi confrontarsi con normative nazionali, regionali e comunali che possono prevedere procedure differenti in materia di identificazione, adempimenti amministrativi, urbanistica e sicurezza.
«Non chiediamo deregolamentazione, ma una regolamentazione comprensibile, omogenea nei principi fondamentali e rispettosa delle differenze tra attività imprenditoriali e non imprenditoriali», conclude Ingenito.
«ABBAC continuerà a sostenere la legalità e la trasparenza del mercato, ma anche il diritto dei piccoli operatori a esercitare le proprie attività senza subire adempimenti inutilmente duplicati o vincoli privi di un adeguato fondamento normativo. La sentenza n. 163/2026 rappresenta un importante riferimento da approfondire nel confronto con Governo, Regioni e amministrazioni comunali».
ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera
Presidente nazionale: Agostino Ingenito
Tel. e WhatsApp: 375 5034102
Email: info@abbac.it
Web: www.abbac.it
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Riferimenti normativi e documentali
– [Corte costituzionale, sentenza n. 163/2026](https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2026/163), depositata l’8 ottobre 2026.
– [Corte costituzionale, sentenza n. 61/2026](https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2026/61), sul rapporto tra condizioni e limitazioni urbanistiche.
– Decreto-legge 145/2023, articolo 13-ter, convertito dalla legge 191/2023: disciplina del Codice identificativo nazionale.
– Decreto-legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024: decreto Salva Casa.
– DPR 380/2001, articolo 23-ter: mutamenti della destinazione d’uso.
– Regione Puglia, legge regionale 15/2025, articoli 5 e 11; leggi regionali 48/2017 e 49/2017.
– [Ministero del Turismo, FAQ sul CIN e sulla BDSR](https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/).
– Comune di Napoli, documentazione della variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico.
– *Il Sole 24 Ore*, 9 ottobre 2026, pagina 38: approfondimento sulla pronuncia costituzionale.