Abbac associazione che eroga informazioni e offerte di consulenze e servizi offre un quadro chiaro della normativa. Contattando la nostra segreteria potrai valutare tutte le opzioni possibili per mettere a reddito un immobile. Il numero da chiamare è 0813440891 info@abbac.it . Di seguito tutte le info . Chiama in sede per ottenere informazioni, consulenze e servizi da richiedere. Nell’ambito delle locazioni brevi il regime della cedolare secca è esteso alla sublocazione e alle locazioni stipulate dal comodatario, sicché i redditi derivanti dalla sublocazione sono considerati «redditi diversi» ex art. 67 Tuir e non «redditi fondiari». Inoltre, l’applicazione della cedolare secca è estesa ai contratti «che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali» in quanto la presenza di tali servizi accessori non è di per sé sufficiente a configurare attività di impresa, rimanendo invece il contratto nell’ambito delle locazioni. Sono queste alcune delle principali novità, oltre a un’ampia casistica di applicazione della ritenuta del 21%, che sono state oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, a cui ha fatto seguito la «Guida alle locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari – aggiornata a ottobre 2017». Entrambi i documenti intervengono a mettere in luce le problematiche più frequenti del decreto legge n. 50/2017, che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati a partire dal 1° giugno 2017: le cosiddette «locazioni brevi». Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. Al verificarsi di tale condizione, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, in luogo della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionali e comunali. Le novità si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti degli intermediari.
L’opzione per il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21% può essere effettuata con riferimento ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017. Tale facoltà è inoltre prevista anche per i corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione nonché dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi. In entrambi i casi deve trattarsi di contratti riconducibili alla tipologia della locazione breve.
L’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi non è una novità, in quanto era già ammessa in precedenza per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni. È invece innovativa la previsione che ne estende l’applicazione anche ai contratti «che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali», in quanto la normativa precisa che la presenza di tali servizi accessori non è di per sé sufficiente a configurare attività di impresa, rimanendo invece il contratto nell’ambito delle locazioni. È inoltre innovativa l’estensione del trattamento fiscale alla sublocazione e alle locazioni stipulate dal comodatario: i redditi derivanti dalla sublocazione, per esempio, sono «redditi diversi» ex art. 67 Tuir e non «redditi fondiari». Viene pertanto esteso il regime della cedolare secca anche a un tipo di reddito che non appartiene ai redditi fondiari.
Quanto alla base imponibile, in caso di sublocazione e di contratti conclusi dal comodatario, l’imposta del 21% si applica ai corrispettivi lordi: pertanto, salvo diversi chiarimenti che dovessero intervenire, sono imponibili i corrispettivi pattuiti a qualsiasi titolo, compresi per esempio i rimborsi delle spese condominiali. Al contrario, nel caso dei contratti di locazione, la base imponibile è rappresentata dal canone di locazione e non anche dall’importo pattuito a titolo di rimborso delle spese documentate. L’opzione per il regime della cedolare secca è generalmente esercitata alla registrazione del contratto. Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso, come le locazioni «brevi», di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Nel caso delle locazioni brevi, non potendosi configurare l’ipotesi della locazione a canone concordato, si applica solo l’aliquota del 21%.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici) devono trasmettere i dati entro il 30 giugno dell’anno successivo e sono tenuti a operare la ritenuta del 21% in qualità di sostituti di imposta qualora incassino i canoni o i corrispettivi dei contratti; sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunali (la ratio di tali previsioni è quella di contrastare l’evasione fiscale).
Aspetti generali
L’art. 4 del d.l. 24 aprile 2017, n. 50 concernente «Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo» convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, fornendo la definizione di tali contratti, stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari.
In particolare, ai sensi del comma 1 del citato art. 4 del dl 50/2017, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Ai sensi del successivo comma 3, le medesime disposizioni si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
Il comma 2 stabilisce che, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni di cui all’art. 3 del dlgs. 23/2011, con l’aliquota del 21%, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
La circolare 24/E del 12 ottobre 2017, con cui sono stati forniti chiarimenti riguardanti l’applicazione dei tributi rientrati nella competenza dell’Agenzia delle entrate, ha fatto seguito al Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 12 luglio 2017, n. 132395/2017, che ha dettato le modalità applicative del predetto art. 4 del dl 50/2017.
La locazione breve
Dalla definizione di «locazione breve» deriva, ai fini fiscali, un reddito fondiario assoggettabile «ordinariamente» a Irpef ovvero, al ricorrere dei requisiti normativamente richiesti, a cedolare secca. Infatti, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Rispetto al passato, quindi:
– è confermato che si configura una «locazione breve» qualora il periodo di affitto non supera i 30 giorni. In merito si rammenta che:
i) per tali fattispecie non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto;
ii) qualora nel corso dell’anno siano stipulati più contratti con lo stesso contraente, il limite di30 giorni va verificato con riferimento alla durata complessiva delle locazioni intervenute nell’anno;
– è ampliato il concetto di locazione in quanto ora è ammesso che la stessa, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. La nuova definizione risulta interessante in quanto anche in presenza dei predetti servizi accessori il reddito conseguito rientra nei redditi fondiari e non implica necessariamente il conseguimento di un reddito d’impresa.
Si ritiene comunque che la questione relativa all’esercizio di un’attività d’impresa e quindi il possesso della partita Iva non sia esclusa, in quanto la disponibilità di più unità immobiliari può configurare l’esercizio «professionale» di un’attività rilevante ai fini Iva. Sul punto, nel Dossier sul dl n. 50/2017 predisposto dal Servizio studi di Camera e Senato è evidenziato inoltre che «se le prestazioni aggiuntive sono preponderanti rispetto alla locazione, si esclude tale tipologia contrattuale [locazione breve] e si rientra nella casistica dei contratti stipulati nell’esercizio d’impresa».
La norma riguarda esclusivamente i contratti stipulati da persone fisiche «privati», sia direttamente che tramite un intermediario (agenzie immobiliari ovvero portali online come, per esempio, Airbnb, Booking ecc.).
Airbnb 2017
Airbnb 2017 è la nuova tassazione sugli affitti brevi che il governo Gentiloni ha fatto approvare con la nuova manovrina 2017 di aprile e che riguarda esclusivamente l’affitto da parte di:
– intermediari immobiliari anche online, come Airbnb: oggi, infatti, chi vuole affittare la seconda casa per le vacanze o per un paio di settimane all’anno, si affida solitamente a dei portali web specializzati come appunto Airbnb, ma anche come i famosi Tripadvisor o Expedia, sia per trovare affittuari che per effettuare pagamenti online direttamente sul sito web. Con le modifiche introdotte dalla manovrina di aprile 2017, Airbnb, o qualsiasi altro intermediario, al momento dell’incasso del canone di locazione, dovrà applicare sul prezzo totale, una ritenuta del 21% e poi riversarla all’Erario. Questo passaggio, consentirà al gestore del servizio di pagare direttamente la cedolare secca, perché considerato sostituto d’imposta, e il proprietario non potrà più evadere le tasse, perché pagate già alla fonte. Inoltre, l’intermediario, sarà obbligato a comunicare tutti i contratti di locazione breve conclusi per suo tramite, e dovrà rilasciare entro il 31 marzo di ogni anno, la certificazione unica contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate, a tutti i proprietari che hanno affittato la loro casa su quel sito o altro intermediario. La violazione delle suddette regole, comporterà per l’intermediario, sanzioni pari a 2.000 euro;
– agenzie immobiliari: le stesse regole che valgono per Airbnb e per gli altri portali web, valgono anche per le agenzie immobiliari, che saranno obbligate a segnalare all’Agenzia i contratti di affitto breve conclusi tramite loro, applicare la ritenuta d’acconto cedolare secca sugli importi incassati, riversarla allo Stato e rilasciare ogni anno, il modello CU.
Definizione del contratto di locazione breve
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Attualmente è possibile applicare le disposizioni in materia di «cedolare secca sugli affitti», già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).
In mancanza di una norma specifica (dl 50/2017), infatti, per questi redditi non sarebbe stato possibile scegliere il regime della cedolare, in quanto riconducibili a redditi per i quali non era previsto l’esercizio dell’opzione
Elementi del contratto
I contratti tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile ed eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo.
In particolare, per quanto riguarda i soggetti, la norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.
Esclusioni
Devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini Iva, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del Tuir e dall’art. 4 del dpr 633/72, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c., cioè le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa.
La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, per esempio, quelli a uso foresteria dei dipendenti. L’applicazione della disciplina è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del Tuir.
Ambito applicativo
La norma delinea la figura del locatore comprendendovi anche il sub locatore e il comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso. L’ambito applicativo è determinato, pertanto, in base alla causa del contratto e non in base al diritto che ha sull’immobile colui che lo mette a disposizione. Ciò comporta che la normativa in esame si applica prescindendo dal reddito derivante dal contratto di locazione in quanto riferita sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, per esempio di locazione o di comodato).
Oggetto
Circa l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (circ. n. 26/E/2011).
Immobili all’estero
Gli immobili devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) del Tuir; si tratta, dunque, di un reddito non rientrante tra quelli oggetto della normativa in esame, riferita solo ai redditi fondiari e ai redditi derivanti dalla sublocazione o dalla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario.
Servizi aggiuntivi
Il contratto di locazione breve può avere a oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente indicati dal citato art. 4; tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei a escludere i contratti che li contemplano dalla applicazione della cedolare secca e dall’assoggettamento del canone a ritenuta, nonché dall’obbligo di fornire i relativi dati all’Agenzia delle entrate.
Si ritiene che analogo regime possa riguardare anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, per esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.
La disciplina della locazione breve non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, per esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
Durata
Per quanto concerne la durata del contratto, la norma prevede che la locazione breve non abbia una durata superiore a 30 giorni. Il termine deve essere considerato in relazione a ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (circ. n.12/1998).
Regime fiscale della locazione breve
«A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione».
Da ciò deriva quindi che il contribuente ha la possibilità di:
– assoggettare «ordinariamente» a Irpef i redditi in esame;
– optare per la cedolare secca, nella misura del 21%.
Il predetto regime è applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti da:
– contratti di sublocazione;
– contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate (tabella pagina a fianco)
Contratti stipulati tramite intermediari
La normativa della locazione breve attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che intermediano la conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento sia nel caso in cui essi siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, sia nel caso in cui non siano residenti e siano privi di una stabile organizzazione nello Stato.
Relativamente al significato da attribuire alla locuzione «attività di intermediazione immobiliare», la portata della norma risulta ampia, posto che si riferisce anche ai soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Destinatari degli obblighi introdotti dalla norma sono pertanto non solo coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura ai sensi dell’art. 73 del dlgs 59/2010, al cui rispetto gli intermediari sono comunque tenuti, ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, per esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. Ai fini in esame, è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, potendo questa essere svolta sia in forma individuale che in forma associata, così come non rileva la condizione di residente o meno del soggetto che svolge detta attività, né la modalità con cui l’attività è svolta, potendo questa riferirsi a contratti di locazione breve stipulati on line e a contratti stipulati offline.
Nel prosieguo il termine intermediari è utilizzato in senso generico con riferimento a tutti i soggetti che svolgono l’attività di intermediazione come sopra definita.
Adempimenti a carico degli intermediari
Gli intermediari sono tenuti, ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’art. 4, a effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017. In particolare:
– se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati a essi relativi, individuati con il Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 12 luglio 2017, n. 132395/2017, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
– se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi stessi.
Gli intermediari devono effettuare tali adempimenti solo se intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento di corrispettivi relativi a contratti di locazione breve rispondenti alle caratteristiche soggettive, oggettive e temporali. Gli intermediari, per esempio, non sono tenuti né a comunicare i dati né a effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi a oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi a oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione.
Gli adempimenti, inoltre, non devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017. L’art. 1326 c.c. considera concluso il contratto nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte: non rileva, pertanto, ai fini dell’applicazione della norma, la data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’immobile. Se la conclusione delle trattative è avvenuta prima del 1° giugno 2017, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto o a operare la ritenuta sui pagamenti.
Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari si può ritenere che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.
Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il citato Provvedimento ha disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore, il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni.
Gli intermediari, ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti, potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Potranno, per esempio, non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.
La comunicazione dei dati e la effettuazione della ritenuta sono previsti per facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi prodotti dal locatore persona fisica e, pertanto, devono essere posti in essere dall’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui questi si avvalga a sua volta di altri intermediari.
L’agenzia immobiliare che abbia ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo e inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line, è tenuta a comunicare i dati del contratto qualora questo sia concluso per il tramite della piattaforma. La piattaforma, infatti, rende la prestazione all’agenzia, la quale se ne avvale per esercitare la propria attività di intermediazione in favore del locatore, e non direttamente al locatore. L’agenzia sarà inoltre tenuta a effettuare la ritenuta se interviene nel pagamento del contratto. Sarà cura dell’agenzia rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste nella quale opera, in modo che questi non effettui gli adempimenti.
Per quanto riguarda la base imponibile, l’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
È bene tener presente che il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale). Pertanto, riguardo agli obblighi dichiarativi restano a carico del titolare del diritto reale sul bene che rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) e potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta).
Il sublocatore o il comodatario è tenuto, invece, a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% quando versano al locatore la somma incassata e devono comunicare all’Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile e importo del corrispettivo lordo).
I contratti interessati dalle novità
La nuova disciplina fiscale per le «locazioni brevi» si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti.
Sono quindi esclusi dalla nuova disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.
Sono interessati alle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale).
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
– alle sublocazioni;
– ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
– ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
In caso di contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione al singolo contratto. La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A 10, uffici o studi privati) locate a uso abitativo e relative pertinenze (box, posti aut, cantine, soffitte, ecc.). Sono esclusi quindi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.
Infine, per l’applicazione delle nuove norme è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti.
Quando si può optare per la cedolare secca
– la durata non deve superare i 30 giorni;
– la data di stipula non è anteriore al 1° giugno 2017;
– non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;
– devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 ad A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
– possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche);
– le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
– può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni;
– possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici
L’imposta dovuta quando si sceglie la cedolare
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di «cedolare secca sugli affitti», cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011. In sostanza, il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.
L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%.
Si ricorda che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione. La vera novità introdotta dal decreto n. 50/2017 sta, principalmente, nella possibilità di poter esercitare l’opzione per la cedolare secca, il cui regime di tassazione era già previsto per i redditi fondiari di locazione (anche di breve durata), per i redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di comodato e delle locazioni comprensive di servizi accessori, se di durata non superiore a 30 giorni.
Per questi redditi, infatti, non si sarebbe potuto usufruire, senza una specifica disposizione, del regime della cedolare, in quanto non riconducibili alla categoria dei «redditi fondiari».
(vedi tabella pagina successiva)
La base imponibile
L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando: – sono sostenute direttamente dal conduttore; – sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Le altre regole
Per quanto riguarda la disciplina relativa a dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati direttamente tra locatore (proprietario, sublocatore, comodatario) e locatari, si applicano le stesse norme previste in materia di cedolare secca sugli affitti. Come e quando si sceglie il regime della cedolare. Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.
L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. ( fonte italiaoggi)
Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.
Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta, se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.
Gli effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel quantificare quello in base al quale: – è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni; – sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione;
– è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee). In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadro B del modello 730, quadro RB del modello Redditi Pf).
Gli obblighi dichiarativi per le sublocazioni e i comodati
Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale).
Pertanto, riguardo agli obblighi dichiarativi che hanno le parti: – il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto; – il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.
Il regime della cedolare secca sulle locazioni brevi
Imposta dovutaImposta sostitutiva del 21% dell’intero importo indicato nel contrattoImposte non dovuteIrpef, addizionali regionale e comunale (sui contratti eventualmente registrati
non si pagano le imposte di registro e di bollo)Scelta del regime- nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui maturano i canoni di locazione o nel quale si riscuotono i corrispettivi;
– con l’eventuale e volontaria registrazione del contratto
Le novità per gli intermediari
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono: – comunicare all’Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite; – trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.
La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari. Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line. Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. Il ricorso alla piattaforma on line è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore. Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.
Le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017.
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere. Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.
Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo. Quindi, visto che il reddito derivante dai contratti di locazione è imputato pro-quota a ciascun proprietario, sarà il soggetto intestatario del contratto a indicare la ritenuta subita nella sua dichiarazione dei redditi.
I soggetti coinvolti
Le novità riguardano coloro i quali esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line. Si tratta, in pratica, degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.
È irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione. Questa, infatti, può essere esercitata sia in forma individuale che in forma associata.
Le stesse regole valgono anche per i soggetti non residenti:
– coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale organizzazione;
– quelli riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, per farlo, saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia (individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del dpr 600/1973). Il rappresentante, in qualità di «responsabile d’imposta», richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso. (tabella in alto)
La trasmissione dei dati
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle entrate:
– nome, cognome e codice fiscale del locatore;
– durata del contratto;
– indirizzo dell’immobile;
– importo del corrispettivo lordo.
Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.
Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line. Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.
Come
I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.
Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Quando
La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Per il 2017 deve riguardare solo i contratti conclusi a partire dal 1° giugno di tale anno.
In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto.
Se il recesso è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle entrate.
Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione indicata nell’art. 11, comma 1 del dlgs n. 471/97: da 250 a 2.000 euro. Tale sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro 15 giorni successivi alla scadenza o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati. Non è sanzionabile, invece, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore
La certificazione ai locatori
Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del dpr 322/1998). Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.
La ritenuta sulla somma incassata
Come già detto, tutti gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.
Se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.
Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.
Quando il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, le banche, gli istituti di pagamento, gli istituti di moneta elettronica, Poste Spa e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via internet non devono effettuare la ritenuta. Essi, infatti, intervengono in qualità di prestatori di servizi di pagamento e non di intermediari nella stipula dei contratti.
Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo.
Conseguentemente, visto che il reddito derivante dai contratti di locazione è imputato pro-quota a ciascun proprietario, sarà il soggetto intestatario del contratto a indicare la ritenuta subita nella sua dichiarazione dei redditi.
In caso di recesso dal contratto, se la ritenuta è già stata operata, versata e certificata dall’intermediario, è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso. Se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta, invece, potrà essere restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione.
Per la mancata applicazione della ritenuta da parte del’intermediario è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del dlgs n. 471/97, fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso
Ritenuta d’acconto o d’imposta
La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:
– a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca; in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;
– a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.
Quando e come si versa la ritenuta
La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle entrate ha istituito il codice tributo «1919» da utilizzare per il versamento.
Il codice va riportato nella sezione «Erario» del modello F24, in corrispondenza della colonna «importi a debito versati» con l’indicazione nei campi «Rateazione/regione/prov/mese rif.» e «Anno di riferimento» del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati «00MM» e «AAAA».
Esempio di compilazione del modello F24:
– importo da versare: 300 euro
– anno cui si riferisce la ritenuta: 2017
– mese di riferimento: ottobre
(fonte italiaoggi )