Abbac offre una mini guida gratuita per sapere come comportarsi in caso di occupazione abusiva del proprio immobile, messo a disposizione, mediante alcuni portali online, come locazione breve. Non sono casi isolati, ma abbiamo già dovuto occuparci con il nostro staff legale di casi del genere che creano non poche difficoltà per denuncia, eventuali sfratti ed altre vicende. Tutto ha inizio con una semplice domanda: Come difendersi dall’occupazione del proprio immobile? Il quesito mi è stato posto da un conoscente che voleva lanciarsi nel mondo dell’Home Sharing. Ho iniziato così a fare alcune ricerche su internet e nei vari forum di discussione per documentarmi meglio in materia. Ho scoperto che c’è una lacuna a livello legislativo che può creare seri problemi agli host. Di cosa si tratta? Estremizziamo il caso. Avete un secondo immobile e decidete di iscrivervi a una piattaforma di Home sharing ….chiamare le forze dell’ordine… Dopo la rabbia ed esservi scandalizzati per il torto subito, la vostra prima reazione sarà quella di chiamare le forze dell’ordine. Magari questa prima azione potrebbe anche spaventare l’inquilino però non ha alcun effetto legale, in altre parole lui ha ancora diritto di stare nel vostro immobile. …..contattare Airbnb…. Altra ipotesi è quella di contattare Airbnb credendo che la piattaforma sia la panacea di tutti i mali. La piattaforma non è in grado di fare nulla per mandare via degli ospiti indesiderati, per cui mettetevi il cuore in pace.
Casa vacanza o semplice locazione turistica? Occorre fare una precisazione, in caso di occupazione abusiva di un immobile c’è differenza fra casa vacanza (CAV) e locazione breve o turistica. Nel primo caso la procedura per liberale l’immobile occupato è più veloce del secondo. La casa vacanza è una struttura ricettiva extra alberghiera e per liberale l’immobile è necessario ottenere un’ordinanza di sgombero. La locazione beve è invece un contratto di locazione e come tale per liberale l’immobile è necessario ottenere lo sfratto.
Torneremo in seguito sulle CAV. Locazione breve o turistica. Molti host, soprattutto quelli alle prime armi, non stipulano nemmeno il contratto di affitto, d’altra parte si tratta di una seconda attività e quindi non si ha il tempo e la voglia di caricarsi di adempimenti burocratici. Ma è invece un documento che bisogna redigere e che rappresenta un tutela per il locatore. Anzitutto è bene rendersi conto che spesso chi occupa un immobile lo sa fare ad arte e che il suo scopo è guadagnare tempo. Farà di tutto per trovare il locatore in errore. Bisogna, quindi, muoversi con prudenza.
Alcune regole/consigli da seguire
1) Redigere un contratto di locazione. I contratti di locazione orali non hanno validità e difronte a un giudice diventa impossibile dimostrare il rapporto fra locatore e conduttore.
2) Mai incontrare di persona gli occupanti. Il rischio è quello di trovarsi una denuncia per aggressione e percosse.
3) Qualsiasi tipo di comunicazione scritta deve essere rilasciata in doppia coppia. Una presso l’immobile occupato e una presso l’ultimo domicilio conosciuto degli occupanti.
4) Non disdettare le utenze (luce,gas,acqua…) perchè si può incorrere nell’esercizio arbitrario delle proprie ragioni
5) Non revocare il mandato di pagamento delle utenze per lo stesso motivo di cui al punto 3
6) Ai fornitori delle utenze fornisci il tuo indirizzo per le loro comunicazioni.
7) Ai fornitori delle utenze fornisci il tuo conto corrente per il pagamento delle bollette.
Il punto 7 potrà sembrare il più strano e contraddittorio però può rivelarsi una mossa intelligente. Infatti se non si può disdettare o revocare le utenze puoi invece chiudere il conto corrente a quel punto riceverai a casa tua i diversi solleciti di pagamento che tu ignorerai. In questo modo è probabile che nell’arco di 3 mesi le utenze siano staccate e così l’immobile occupato diventa meno appetibile per gli occupanti.
Gli occupanti potrebbero denunciare penalmente il locatore per violenza privata o violazione di domicilio.
Come procedere difronte a un’occupazione abusiva?
La procedura è la medesima per ogni altro sfratto. Il locatore si rivolgerà a un suo legale il quale istruirà il processo e quando il giudice si esprimerà in merito avverrà la restituzione del bene.
L’occupazione è un’inadempimento civile su un immobile contrattualizzato con“locazione abitativa ad uso turistico”, e va risolto in sede civile.
Per dirla con termini giuridici, ci troviamo difronte a un’occupazione abusiva di un immobile senza titolo in quanto siamo difronte a una mancata restituzione dell’immobile al termine del contratto di locazione. Di solito per questa casistica il rito locatizio più celere è quello previsto art.447-bis cod. proc. Civ.
Le tempistiche per uno sfratto sono piuttosto lunghe tanto più quando fra gli occupanti c’è un minore. Sentendo opinioni diverse c’è chi parla di un paio di mesi c’è chi invece parla di anni. In ogni caso nel settore dell’Home Sharing dove gli affitti sono brevi, anche un solo mese di occupazione abusiva può far saltare l’intero incasso stagionale.
Quando si può avviare lo sfratto per morosità?
Per richiedere l’intervento del Giudice ed avviare questa procedura legale devono verificarsi alcune condizioni in assenza delle quali, non è possibile avviare la richiesta di sfratto per morosità e il successivo provvedimento esecutivo.
Condizione necessaria è che l’inquilino sia moroso ovvero che non paghi l’affitto. Anche dopo una sola rata del canone non versata, il proprietario può procedere alla richiesta di sfratto. Lo stesso vale per le inadempienze relative alle spese condominiali; se il contratto stabilisce che sono a carico dell’inquilino, questi è tenuto al pagamento alle relative scadenze. Dopo due mensilità non versate, il proprietario può rivalersi e richiedere il provvedimento.
Queste sono le condizioni principali che consentono al proprietario di richiedere al tribunale di competenza l’avvio dello sfratto per morosità.
All’inquilino inadempiente, verrà fatta pervenire, attraverso un avvocato, l’intimidazione di sfratto per morosità che conterrà la citazione a comparire davanti al Tribunale di competenza entro un limite di tempo prestabilito e non inferiore ai 20 giorni dalla consegna dell’atto.
In sintesi, lo sfratto esecutivo è un provvedimento che intima l’inquilino a lasciare l’abitazione occupata, entro un termine specifico assegnato dal giudice.
Le conseguenze del provvedimento esecutivo
Lo sfratto per morosità implica, quindi, un provvedimento esecutivo tramite un’ordinanza emessa da un giudice con la quale si convalida lo sfratto e si chiude il contratto di locazione.
Ma le fasi del provvedimento non sempre sono così lineari.
Se l’inquilino non si presenta all’udienza o se non si oppone al provvedimento, il Giudice convalida lo sfratto, ovvero, chiude il contratto di locazione che cessa di esistere ed indica il termine massimo entro il quale, l’inquilino deve lasciare l’immobile.
Ma si può verificare anche il caso in cui l’inquilino, durante l’udienza, fa richiesta del cosiddetto “termine di grazia”, ovvero la possibilità di ottenere una proroga di 90 giorni per sanare la morosità. Questa opzione è regolamentata dalla Legge 392/1978, ed è applicabile solo se l’ immobile è stato locato per uso abitativo.
Dopo questo tempo stabilito, se la morosità è stata sanata, il provvedimento di sfratto diventa nullo, in caso contrario, il giudice convalida lo sfratto, assegnando ulteriori 30 giorni per rilasciare l’alloggio.
Ottenuta la convalida dello sfratto, se entro 30 giorni, l’inquilino non lascia l’immobile, parte l’azione esecutiva per ottenere un rilascio forzoso dell’alloggio. L’esecuzione dello sfratto avviene in presenza dell’ufficiale giudiziario che procede ad immettere il proprietario nel suo immobile, assistendo all’uscita dell’inquilino ed al cambio di serratura del locale.
Cosa succede in presenza di minori
In caso di sfratto esecutivo in presenza di minori, ci sono delle cautele particolari da rispettare, volte a tutelare i loro interessi.
In presenza di figli minorenni, infatti la famiglia che non paga l’affitto regolarmente può essere sfrattata, ma il locatore è obbligato a tutelare l’integrità fisica e morale dei bambini.
Se necessario, bisogna coinvolgere anche i servizi sociali o il giudice tutelare, e dev’essere garantito ai minorenni un alloggio adatto alle loro esigenze. Questa condizione è necessaria e deve essere rispettata, pena l’annullamento del procedimento stesso.
In questi casi, sicuramente, la procedura subisce dei rallentamenti e se non si trovasse la sistemazione adeguata per i minori, verrebbe addirittura sospesa.
Quattro tipi di sfratto per morosità:
- Lo sfratto per morosità per locazione abitativa che è quello derivante dall’insolvenza dei canoni d’affitto durante il periodo in cui l’immobile è abitato dal locatario;
- lo sfratto per locazione terminata, si verifica quando, al termine del periodo di affitto, stabilito dal contratto, l’immobile non viene regolarmente restituito al locatore e il proprietario invia un avviso di sfratto per morosità;
- lo sfratto per necessità si ha nel caso in cui il proprietario richiede lo sfratto per giustificati motivi, ad esempio, quando si ha la necessità di rientrare in possesso dell’immobile, in base a specifiche motivazioni previste dalla legge. Uno di questi è il cambio d’uso dell’immobile, oppure la volontà del proprietario di avviare un’attività imprenditoriale;
- lo sfratto per inadempimento, se avvengono seri inadempimenti contrattuali che devono essere accertati dal giudice e che possono riguardare, ad esempio, un uso improprio dell’immobile. E’ il caso del sub-affitto. In questa situazione viene emesso un provvedimento esecutivo di convalida dell’intimidazione di sfratto per morosità, che diventa operativo immediatamente.
Quando si può avviare la procedura di sfratto per morosità
Non sempre è possibile richiedere lo sfratto per morosità.
Il caso di morosità incolpevole, ad esempio, non consente al proprietario di richiedere lo sfratto. Tale situazione subentra quando è comprovata una diminuita capacità reddituale dell’inquilino, ad esempio in seguito a licenziamento, cassa integrazione, cessazione di attività libero professionali, gravi malattie, infortuni o decessi.
In condizioni del genere la legge prevede una sorta di giustificazione dell’inquilino moroso che non riesce a versare regolarmente i canoni d’affitto, non per colpa sua.
Il proprietario non ha la facoltà, in queste circostanze, di procedere con uno sfratto esecutivo per morosità.
La stessa cosa avviene, quando si verificano gravi imprevisti oppure calamità naturali, come è stata la pandemia da Covid.
In sintesi, lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al proprietario di poter riottenere la riconsegna dell’immobile affittato da parte dell’inquilino, qualora non siano versati puntualmente i canoni prestabiliti al momento della stipula del contratto.
La procedura di sfratto, infatti, si basa su alcuni presupposti finalizzati, da una parte, a tutelare i proprietari che spesso si trovano in situazioni spiacevoli, e prolungate nel tempo, fornendogli degli strumenti legali idonei a concludere un contratto di locazione; dall’altra, per accorciare l’iter giudiziario.