Fra le prime pronunce in materia di locazioni brevi, la
sentenza n. 148 del 2 marzo 2026 della Corte di giustizia
di primo grado di Firenze stabilisce che la locazione
breve gestita tramite piattaforme telematiche si qualifica come reddito d’impresa, con conseguente esclusione della cedolare secca.
La sentenza, non ancora disponibile in forma integrale nella banca dati della giustizia tributaria, è stata
oggetto di un approfondimento pubblicato sulla rivista online dell’Agenzia delle entrate. La decisione attribuisce natura imprenditoriale all’attività sulla base di
criteri quali il numero elevato di prenotazioni, la continuità dell’attività, la presenza sulle principali piattaforme, il volume degli incassi e l’assenza di ulteriori
redditi.
L’accertamento riguarda un’attività di locazione
breve svolta da una persona fisica ed è stato condotto
dalla Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate
di Firenze sulla base dei dati reddituali e contabili relativi agli anni dal 2017 al 2023, acquisiti dalle piattaforme OTA e incrociati dalla Guardia di finanza.
In merito alla decisione, si osserva anzitutto che il
quadro normativo richiamato per definire la natura
imprenditoriale della locazione breve risulta superato
dalla disciplina speciale introdotta dal DL 50/2017, che
prevedeva, per il periodo dal 24 giugno 2017 al 31 dicembre 2020, l’adozione di un apposito provvedimento
volto a individuare i criteri presuntivi di imprenditorialità. Tale regolamento non è mai stato emanato.
Successivamente, il comma 595 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2021 ha individuato nel numero di unità
immobiliari il criterio rilevante per definire l’imprenditorialità nell’attività di locazione breve, fissando la
soglia in quattro unità dal 1° gennaio 2021, poi ridotta
a due dal 1° gennaio 2026 per effetto delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.
La sentenza non sembra tener conto della Risposta
dell’Agenzia delle entrate n. 373 del 10 settembre 2019,
che, con riferimento a un’attività di affittacamere privato svolta nella Provincia autonoma di Bolzano, ha
escluso l’obbligo di apertura della partita IVA e la qualificazione dei redditi come redditi d’impresa, anche in
presenza di un numero di contratti superiore ai limiti
previsti dalla normativa locale.
Il concetto di attività occasionale non trova una definizione fiscale univoca per le attività ricettive, fondata su soglie predeterminate di prenotazioni o di reddito, nonostante il termine sia utilizzato in vari ordinamenti regionali. In ogni caso, la continuità temporale
dell’attività non può, di per sé, costituire un indice sufficiente di imprenditorialità, anche alla luce della sentenza del TAR Lazio n. 6755 del 13 giugno 2016, che ha
rimosso gli obblighi di chiusura stagionale previsti da
alcune normative regionali perché contrari ai principi
di libera concorrenza.
La presenza sulle piattaforme di prenotazione online, inoltre, non rappresenta un criterio univoco per
qualificare l’attività come imprenditoriale, considerata l’ampia eterogeneità delle forme di alloggio presenti
sui canali OTA. Analoga impostazione emerge dalla Risposta dell’Agenzia delle entrate n. 278 del 26 agosto
2020, nella quale si afferma che l’attività di locazione
breve rientra nel relativo regime anche se esercitata
su più unità immobiliari. Neppure l’assenza di altri redditi può essere considerata decisiva, poiché ciò condurrebbe a qualificare come imprenditoriale l’attività di
un numero molto elevato di proprietari immobiliari
per i quali i redditi da locazione costituiscono la principale fonte di sostentamento.
Sulla base degli elementi disponibili, la sentenza n.
148 appare fondata su criteri che non tengono pienamente conto dell’evoluzione normativa e della prassi
dell’Amministrazione finanziaria in materia di locazioni brevi, lasciando spazio a diversi profili di censura
nei successivi gradi di giudizio.
Da ItaliaOggi
Firmato Sergio Lombardi
