Quando un proprietario persona fisica concede in locazione un’abitazione a una società o a un imprenditore, è possibile applicare la cedolare secca? La risposta non può ancora essere data in maniera automatica. Il tema ha prodotto negli ultimi anni un rilevante contrasto tra la posizione dell’Agenzia delle Entrate e quella assunta dalla giurisprudenza.
La questione interessa direttamente anche il settore extralberghiero, ma richiede una distinzione fondamentale: non è la stessa cosa affittare un’abitazione a una società perché la utilizzi come alloggio per un proprio dipendente e concedere un immobile a un’impresa perché vi eserciti un’attività ricettiva, di affittacamere o di gestione turistica.
Ed è proprio questa differenza che ABBAC invita proprietari e operatori a valutare attentamente prima di scegliere il regime fiscale.
COSA PREVEDE LA LEGGE
La cedolare secca è disciplinata dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Si tratta di un regime fiscale opzionale che, ricorrendone i requisiti, sostituisce l’Irpef e le relative addizionali sul reddito derivante dalla locazione, oltre all’imposta di registro e di bollo sul contratto.
Uno dei punti centrali è contenuto nel comma 6 dell’articolo 3: il regime non si applica alle locazioni di immobili abitativi effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, di arti o professioni.
Il problema interpretativo nasce proprio da queste parole: l’esclusione riguarda soltanto il locatore che opera professionalmente oppure anche il conduttore che stipula il contratto nell’esercizio della propria impresa?
Su questo punto Agenzia delle Entrate e Cassazione hanno seguito interpretazioni differenti.
L’AGENZIA DELLE ENTRATE: INTERPRETAZIONE TRADIZIONALMENTE RESTRITTIVA
L’Amministrazione finanziaria ha tradizionalmente interpretato la disposizione in maniera restrittiva, escludendo la cedolare secca quando la locazione interviene con un conduttore che agisce nell’esercizio della propria attività d’impresa o professionale.
È proprio questa interpretazione che ha generato numerosi contenziosi.
La questione non è secondaria: applicare la cedolare secca e vedersi successivamente contestare dall’Amministrazione finanziaria la legittimità dell’opzione può determinare il recupero delle imposte dovute secondo il regime ordinario, oltre agli ulteriori effetti tributari del caso.
LA CASSAZIONE NEL 2024: CONTA LA POSIZIONE DEL LOCATORE
Una svolta importante è arrivata con la sentenza della Corte di Cassazione n. 12395 del 7 maggio 2024.
La Quinta Sezione tributaria ha affermato che il proprietario può scegliere la cedolare secca anche quando il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della propria attività professionale.
Secondo la Suprema Corte, infatti, l’esclusione prevista dall’articolo 3, comma 6, del Dlgs 23/2011 riguarda le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio dell’attività d’impresa, arte o professione e non automaticamente la natura imprenditoriale del conduttore.
Nel caso esaminato dalla Corte, inoltre, l’immobile era effettivamente destinato ad abitazione: era stato locato alla Scandinavian Airlines System per essere utilizzato dal legale rappresentante della società.
Questa circostanza è essenziale per comprendere correttamente la portata della sentenza.
NEL 2025 LA CASSAZIONE CONFERMA
L’orientamento è stato successivamente confermato dalla Cassazione, sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025.
Anche in questo caso l’immobile era stato concesso a una società per soddisfare esigenze abitative: nello specifico, quelle dell’amministratrice delegata e della sua famiglia.
La Cassazione ha ribadito che la natura imprenditoriale del conduttore non impedisce, da sola, l’accesso alla cedolare secca quando il locatore possiede i requisiti previsti dalla legge e il contratto mantiene effettivamente natura abitativa.
Si consolida quindi un principio molto importante:
società o imprenditore come conduttore non significa automaticamente esclusione della cedolare secca.
Ma questo principio non può essere trasferito automaticamente a qualsiasi rapporto contrattuale.
ATTENZIONE: AFFITTACAMERE E ATTIVITÀ RICETTIVA SONO UN’ALTRA QUESTIONE
È qui che occorre la maggiore prudenza per gli associati ABBAC.
Le pronunce favorevoli della Cassazione riguardano locazioni ad uso abitativo, anche se stipulate da una società per soddisfare esigenze abitative di amministratori, dipendenti o altri soggetti.
Diverso è il caso nel quale il proprietario concede l’immobile a una società o a un imprenditore affinché questi vi eserciti direttamente un’attività di affittacamere o altra attività ricettiva.
In questa ipotesi l’immobile non viene preso dal conduttore per soddisfare un’esigenza abitativa propria o del proprio personale: diventa invece lo strumento attraverso il quale viene esercitata un’attività economica verso gli ospiti.
Occorre quindi evitare di leggere le sentenze del 2024 e del 2025 come una generale autorizzazione alla cedolare secca per qualsiasi immobile locato a un gestore professionale.
NEL 2025 LA QUESTIONE ARRIVA ALLE PORTE DELLE SEZIONI UNITE
Un ulteriore elemento rende necessaria la cautela.
Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la Quinta Sezione tributaria della Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per valutare l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione relativa all’applicabilità della cedolare secca a un contratto ad uso foresteria stipulato con un conduttore che esercita attività d’impresa, arte o professione.
La stessa Cassazione ha quindi riconosciuto la particolare importanza della questione e l’esigenza di un chiarimento autorevole.
NEL 2026 PROSEGUE L’ORIENTAMENTO FAVOREVOLE
Nel frattempo anche la giurisprudenza tributaria di merito ha continuato a recepire l’orientamento favorevole.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, con sentenza n. 1158/2026, e quella della Lombardia, con sentenza n. 1205/2026, hanno riconosciuto, nei casi esaminati, la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando il conduttore è una società, purché ricorrano gli altri requisiti e la locazione mantenga natura abitativa.
Il quadro giurisprudenziale è quindi certamente più favorevole ai contribuenti rispetto al passato, ma non autorizza automatismi, soprattutto quando ci si sposta dall’alloggio aziendale alla vera e propria attività ricettiva.
ABBAC: «DISTINGUERE TRA SOCIETÀ CHE PRENDE UNA CASA PER ABITAZIONE E IMPRESA CHE PRENDE UN IMMOBILE PER PRODURRE REDDITO RICETTIVO»
«È necessario evitare interpretazioni semplicistiche – evidenzia ABBAC – perché il fatto che la Cassazione abbia ammesso la cedolare secca in presenza di un conduttore imprenditore non significa che qualsiasi contratto stipulato con un gestore professionale possa beneficiare automaticamente del regime».
«La domanda fondamentale deve essere: per quale finalità il conduttore prende in locazione quell’immobile? Se una società prende un appartamento per destinarlo ad abitazione di un proprio dirigente o dipendente, siamo davanti a una situazione diversa da quella di un’impresa che prende lo stesso appartamento per aprirvi un affittacamere, una casa vacanze o organizzare professionalmente l’ospitalità turistica».
Per ABBAC, pertanto, prima di optare per la cedolare secca occorre verificare con il proprio consulente la natura del contratto, l’effettiva destinazione dell’immobile, la posizione fiscale del locatore e del conduttore e le modalità concrete con cui sarà esercitata l’eventuale attività ricettiva.
LA REGOLA PRATICA PER PROPRIETARI E GESTORI
Il punto può essere sintetizzato così: la presenza di una società o di un imprenditore come conduttore non esclude automaticamente la cedolare secca; allo stesso tempo, le sentenze favorevoli della Cassazione non consentono di applicarla automaticamente quando l’immobile viene affidato a un’impresa per esercitarvi un’attività ricettiva.
Per il settore extralberghiero la prudenza è quindi particolarmente importante.
Prima si qualifica correttamente il rapporto contrattuale e la reale utilizzazione dell’immobile; soltanto dopo si sceglie il regime fiscale applicabile.