La planimetria depositata al Catasto non sempre riproduce esattamente lo stato attuale di un appartamento. Può mancare l’indicazione di un’apertura, oppure la distribuzione interna può essere cambiata negli anni. Davanti a una difformità, il primo errore è trattare la sola planimetria come prova certa di un abuso edilizio; il secondo è ignorare il problema perché l’immobile viene già utilizzato.
La regolarità urbanistico-edilizia e la rappresentazione catastale sono piani distinti. Un’apertura non indicata nella planimetria potrebbe risultare autorizzata e richiedere soltanto un aggiornamento catastale; in altri casi può emergere la necessità di una regolarizzazione edilizia. La difformità, da sola, non determina automaticamente la nullità di un contratto di locazione, ma occorre accertare se incida sulla legittimità, sulla sicurezza o sull’idoneità dell’alloggio all’uso pattuito.
Per chi ospita viaggiatori la verifica assume anche un significato pratico: la configurazione reale dell’immobile deve essere coerente con i titoli, con le comunicazioni presentate agli uffici competenti e con le condizioni di sicurezza. È utile incaricare un tecnico abilitato di confrontare stato dei luoghi, documentazione edilizia e dati catastali prima di affrontare lavori o modifiche dell’attività.
Il proprietario dovrebbe inoltre documentare lo stato dell’immobile al momento della consegna, segnalare per iscritto eventuali difformità conosciute e conservare fotografie e documenti tecnici. ABBAC ricorda che la trasparenza contrattuale non sostituisce la regolarizzazione quando necessaria: serve a evitare ulteriori contestazioni mentre si accerta la situazione effettiva.
Planimetria catastale difforme: il contratto non è automaticamente invalido, ma l’immobile va verificato
