Quando l’ascensore necessita di interventi importanti — dalla sostituzione del quadro di manovra all’argano, fino al rifacimento di componenti essenziali dell’impianto — come devono essere suddivise le spese tra i condomini? La legge stabilisce un criterio preciso che l’assemblea non può modificare liberamente a maggioranza.
L’articolo 1124 del Codice civile stabilisce che le spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori devono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari alle quali tali beni servono.
La spesa viene ripartita secondo un doppio criterio: il 50% in ragione del valore delle singole unità immobiliari, quindi sulla base dei relativi millesimi, e il restante 50% esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
In sostanza, il legislatore tiene conto contemporaneamente della proprietà e della diversa utilità che l’ascensore presenta per chi si trova ai piani più elevati.
Manutenzione straordinaria e sostituzione dei componenti
La regola non riguarda soltanto la manutenzione ordinaria.
La Cassazione ha più volte chiarito che il criterio dell’articolo 1124 trova applicazione anche alle spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore esistente. Una recente pronuncia, la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, ha nuovamente ribadito il principio del 50% in proporzione al valore delle unità immobiliari e del restante 50% in proporzione al piano.
Rientrano quindi normalmente in questo ambito gli interventi di conservazione, manutenzione straordinaria e sostituzione di parti essenziali dell’impianto.
Attenzione: diverso è l’ascensore installato ex novo
Occorre però distinguere la manutenzione o sostituzione di un ascensore già esistente dalla decisione di installarne uno nuovo in un edificio che ne era privo.
Per l’installazione ex novo la giurisprudenza richiama infatti la disciplina dell’articolo 1123 c.c. relativa alle innovazioni, mentre per manutenzione e sostituzione dell’impianto esistente opera l’articolo 1124.
È una distinzione importante perché può modificare sensibilmente le quote poste a carico dei singoli proprietari.
L’assemblea può decidere di utilizzare soltanto l’altezza del piano?
Non a semplice maggioranza.
Il criterio legale previsto dall’articolo 1124 può essere derogato attraverso una convenzione, ad esempio mediante un’espressa previsione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, oppure con il consenso di tutti i condomini.
La Cassazione ha ribadito che una maggioranza assembleare non può autonomamente modificare il criterio legale di ripartizione.
Questo significa che l’amministratore non può decidere autonomamente di attribuire l’intera spesa in base al piano e neppure l’assemblea può introdurre liberamente un criterio differente soltanto perché ritenuto più equo.
Anche i locali al piano terra possono essere chiamati a pagare
Altro tema particolarmente delicato riguarda negozi, locali e unità immobiliari al piano terreno.
Non è sempre corretto affermare: «Non uso l’ascensore, quindi non pago».
La Cassazione, con la sentenza n. 31675/2025, ha affrontato anche la posizione di locali commerciali al piano terra, osservando che l’ascensore può comunque rappresentare una parte comune utile, ad esempio per raggiungere coperture e terrazzi condominiali. Occorre quindi verificare concretamente quali unità siano servite dall’impianto e l’eventuale presenza di un titolo o regolamento contrattuale che disponga diversamente.
Pagare la quota significa accettare il riparto?
Un altro aspetto merita attenzione.
Il semplice pagamento della somma richiesta dall’amministratore non va automaticamente confuso con la modifica convenzionale dei criteri legali di riparto.
Ciò che conta, soprattutto quando si vuole derogare stabilmente all’articolo 1124, è l’esistenza del necessario consenso alla diversa convenzione.
Per questo è opportuno conservare verbale assembleare, prospetto di ripartizione e documentazione relativa al pagamento.
Quando può essere contestata la delibera?
L’articolo 1137 del Codice civile stabilisce che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento entro il termine perentorio di 30 giorni.
Per il condomino dissenziente o astenuto il termine decorre dalla data della deliberazione; per l’assente dalla data in cui la deliberazione gli viene comunicata.
Va però fatta un’ulteriore distinzione tra delibere annullabili e delibere nulle: non tutte le contestazioni sui criteri di riparto sono necessariamente soggette allo stesso regime dei 30 giorni. La stessa Cassazione ha qualificato come nulla, ad esempio, una delibera approvata a maggioranza che modificava il criterio legale dell’articolo 1124 imponendo un aggravio a una determinata unità immobiliare.
Per questo, in presenza di un riparto contestato, è opportuno valutare immediatamente il caso con un professionista.
ABBAC: «Verificare il regolamento prima di approvare il riparto»
«Gli interventi sugli ascensori possono comportare costi rilevanti anche per i proprietari di appartamenti utilizzati come B&B, affittacamere, case vacanze e locazioni brevi – evidenzia ABBAC – ed è quindi importante verificare che la ripartizione effettuata dall’amministratore corrisponda effettivamente ai criteri previsti dalla legge e dal regolamento condominiale».
«Il criterio generale per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore esistente è chiaro: metà in relazione al valore delle unità immobiliari e metà in proporzione all’altezza del piano. Eventuali deroghe non possono essere introdotte liberamente con una semplice maggioranza assembleare».
La regola pratica per gli associati ABBAC è quindi: prima di pagare interventi straordinari sull’ascensore, verificare la natura dei lavori, il regolamento condominiale, la tabella utilizzata dall’amministratore e la correttezza del criterio di ripartizione. In caso di contestazione, è inoltre importante agire tempestivamente, perché per le delibere annullabili l’articolo 1137 prevede il termine di 30 giorni.