La mancata conferma dell’amministratore non significa che questi possa continuare indefinitamente a gestire il condominio come se nulla fosse. Le più recenti pronunce della Cassazione hanno precisato i limiti della cosiddetta “prorogatio”, con conseguenze importanti anche sul diritto al compenso.
Il tema riguarda direttamente anche i proprietari e i gestori di B&B, affittacamere, case vacanze e immobili destinati alle locazioni brevi, che spesso devono confrontarsi con l’amministratore per lavori condominiali, sicurezza, impianti, regolamenti e utilizzo delle parti comuni.
Cosa prevede il Codice civile
L’articolo 1129, comma 8, del Codice civile stabilisce che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini e deve comunque eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.
È quindi una vera e propria funzione di salvaguardia: il condominio non può essere lasciato senza tutela davanti a un’emergenza soltanto perché il precedente amministratore è cessato e il successore non è stato ancora nominato.
La Cassazione nel 2026: niente proroga automatica di tutti i poteri
Sul punto la giurisprudenza ha conosciuto interpretazioni differenti. La Cassazione, con la sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026, richiamando espressamente Cass. n. 7247 del 26 marzo 2026, ha però precisato che, dopo la riforma del condominio introdotta dalla legge 220/2012, l’amministratore cessato non può continuare automaticamente a esercitare tutti i poteri previsti dall’articolo 1130 c.c.
La sua attività deve concentrarsi sugli interventi urgenti che non possono essere rinviati senza provocare danni o pericoli nell’attesa della nomina, assembleare o giudiziale, del nuovo amministratore.
Si pensi, per esempio, alla necessità di intervenire davanti a una situazione di pericolo dell’edificio, a un guasto che possa arrecare danni alle parti comuni o alle proprietà private oppure ad altre emergenze che richiedano un intervento immediato.
E il compenso?
Qui la norma è particolarmente significativa.
L’articolo 1129 parla espressamente di attività urgenti da svolgere “senza diritto ad ulteriori compensi”.
La Cassazione del 2026 ha ribadito che l’amministratore cessato non conserva automaticamente il diritto a essere remunerato per l’attività successivamente svolta. La Corte collega questo principio anche all’articolo 1129, comma 14, secondo cui, in occasione della nomina o del rinnovo, il compenso dell’amministratore deve essere analiticamente specificato.
Resta distinta la questione delle somme eventualmente anticipate personalmente dall’amministratore nell’interesse del condominio, che non vanno confuse con il compenso professionale. Anche la giurisprudenza di merito ha riconosciuto questa differenza.
L’assemblea può chiedergli di continuare temporaneamente?
Questo è il punto sul quale occorre particolare cautela.
Se il condominio vuole continuare ad avvalersi del precedente amministratore, non è consigliabile affidarsi a una prorogatio di fatto indefinita. Occorre una chiara manifestazione della volontà assembleare e, quando si instaura o rinnova l’incarico, devono essere rispettati anche gli obblighi previsti dall’articolo 1129 in materia di determinazione del compenso.
La stessa Cassazione sottolinea che ammettere una prorogatio senza limiti finirebbe per aggirare proprio gli obblighi previsti dalla legge per ogni rinnovo dell’incarico.
Pertanto, se l’assemblea intende affidare temporaneamente al precedente amministratore ulteriori attività, è opportuno che la decisione sia espressa, verbalizzata e accompagnata dalla precisa individuazione dell’incarico e del relativo compenso, anziché lasciare che la gestione prosegua semplicemente per inerzia.
Attenzione anche alle delibere e ai contratti firmati dall’amministratore cessato
La questione non riguarda soltanto il compenso.
Se un amministratore non più pienamente legittimato continua a sottoscrivere contratti, conferire incarichi, autorizzare lavori o assumere impegni economici per conto del condominio, può aprirsi un problema sulla legittimità dei poteri esercitati.
È quindi importante verificare la data della nomina, gli eventuali rinnovi, i verbali assembleari e la situazione concreta dell’incarico prima di considerare automaticamente valido qualsiasi atto compiuto dall’amministratore uscente.
Perché riguarda anche B&B, affittacamere e locazioni brevi
Per il settore extralberghiero la questione non è secondaria.
L’amministratore di condominio rappresenta spesso il principale interlocutore del proprietario o del gestore per questioni quali ascensori, facciate, infiltrazioni, impianti, sicurezza, accesso alle parti comuni, regolamento condominiale, lavori straordinari e ripartizione delle spese.
Un gestore che riceva una comunicazione o una richiesta economica da un amministratore del quale risulti cessato l’incarico dovrebbe quindi verificare quale sia la sua effettiva posizione e sulla base di quale deliberazione stia operando.
ABBAC: «La continuità della gestione non può diventare una proroga indefinita»
«La recente giurisprudenza – evidenzia ABBAC – richiama condomini e amministratori alla necessità di una gestione trasparente. La mancata nomina del successore non può trasformarsi automaticamente nella prosecuzione indefinita del precedente mandato, soprattutto quando vengono assunti nuovi impegni economici o deliberati interventi che incidono significativamente sui proprietari».
«Per i titolari di immobili destinati all’ospitalità è importante sapere chi rappresenta effettivamente il condominio, con quali poteri e sulla base di quale incarico, soprattutto quando sono in gioco lavori straordinari, sicurezza e rilevanti quote condominiali».
La regola pratica
AMMINISTRATORE CESSATO → deve assicurare gli interventi urgenti e indifferibili necessari a evitare pregiudizi agli interessi comuni.
ATTIVITÀ URGENTI DOPO LA CESSAZIONE → non generano automaticamente un ulteriore compenso.
IL CONDOMINIO VUOLE PROSEGUIRE IL RAPPORTO → è opportuno formalizzare chiaramente la volontà assembleare, l’incarico e il compenso, rispettando le prescrizioni dell’articolo 1129 c.c.
Per ABBAC, quindi, prima di eseguire richieste particolarmente rilevanti provenienti da un amministratore cessato o non confermato, è prudente consultare il verbale dell’ultima assemblea e verificare l’effettiva titolarità dei suoi poteri.