Lavori di ristrutturazione e miglioramenti dell’immobile possono determinare una revisione del classamento e della rendita catastale. Attenzione anche per gli immobili utilizzati per attività extralberghiere e ricettive. Ingenito: «Non ogni intervento giustifica automaticamente un aumento della rendita. Gli accertamenti vanno verificati caso per caso».
NAPOLI – Si intensifica l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate sull’aggiornamento catastale degli immobili interessati negli ultimi anni da interventi edilizi e di riqualificazione. Una questione che ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera invita i proprietari e i gestori di strutture ricettive a non sottovalutare.
Il tema è stato recentemente approfondito anche dalla stampa economica nazionale: dopo la stagione dei bonus edilizi, l’Amministrazione finanziaria sta ampliando le verifiche sulla corrispondenza tra lo stato effettivo degli immobili e le risultanze catastali.
Secondo quanto previsto dalla programmazione dei controlli, nel periodo 2026-2028 è atteso un consistente incremento delle lettere di compliance, attraverso due principali filoni relativi agli immobili interessati dai bonus edilizi e alle possibili difformità catastali. Le stime riportate dalla stampa parlano complessivamente di quasi 200mila comunicazioni nel triennio. È importante precisare che le lettere di compliance costituiscono inviti alla verifica e alla regolarizzazione e non equivalgono, di per sé, a un accertamento definitivo.
NON SOLO SUPERBONUS: COSA HA CHIARITO L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Un passaggio particolarmente importante deriva dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 21/E del 5 giugno 2026.
L’Agenzia ha chiarito che l’obbligo di aggiornamento catastale non deve essere valutato soltanto per gli immobili interessati dal Superbonus: i principi indicati nella risoluzione riguardano tutti gli interventi edilizi, indipendentemente dal fatto che siano stati realizzati utilizzando o meno una specifica agevolazione fiscale.
L’aggiornamento può assumere rilevanza quando gli interventi modificano elementi importanti dell’unità immobiliare, come destinazione, consistenza, caratteristiche tipologiche o distributive, conformazione e sagoma, oppure quando incidono sulle caratteristiche costruttive e impiantistiche in maniera tale da produrre un incremento apprezzabile della cosiddetta “redditività ordinaria” catastale.
Questo significa che non è necessario che sia stata modificata materialmente la superficie dell’abitazione perché si ponga il problema dell’aggiornamento.
Anche interventi sulla dotazione impiantistica possono assumere rilevanza. Al tempo stesso, l’Agenzia precisa che non qualsiasi miglioramento determina automaticamente una nuova rendita: nel caso del mero ampliamento degli impianti, in assenza di altre trasformazioni, l’aggiornamento non è necessario quando l’intervento non è idoneo a produrre un incremento apprezzabile della redditività ordinaria secondo il sistema estimativo catastale.
ATTENZIONE PER B&B, AFFITTACAMERE, CASE VACANZA E IMMOBILI DESTINATI ALL’OSPITALITÀ
ABBAC sta prestando particolare attenzione alle conseguenze che questa attività di verifica può produrre sul comparto extralberghiero.
Nelle ultime settimane l’associazione sta ricevendo segnalazioni relative a verifiche e accertamenti catastali riguardanti anche immobili utilizzati per attività ricettive o come forme integrative del reddito familiare, nei quali vengono contestati o modificati classamento e rendita, anche in relazione alle caratteristiche dell’immobile e agli interventi effettuati nel tempo.
È quindi opportuno che proprietari e gestori prestino particolare attenzione alla ricezione di lettere di compliance, notifiche di variazione o atti di accertamento catastale.
Occorre tuttavia evitare un automatismo interpretativo molto importante: il semplice fatto che un appartamento sia utilizzato come B&B, affittacamere, casa vacanza o locazione breve non significa, di per sé, che debba aumentare la sua rendita catastale.
La “redditività ordinaria” richiamata dalla normativa catastale è un concetto estimativo collegato al classamento dell’immobile e non può essere automaticamente identificata con il fatturato, il numero delle prenotazioni o il reddito effettivamente prodotto dall’attività ricettiva. Le stesse classi catastali rappresentano livelli di redditività ordinaria collegati, tra l’altro, alle caratteristiche edilizie, costruttive, impiantistiche e al contesto urbano.
Proprio per questo ogni provvedimento deve essere analizzato tecnicamente e giuridicamente sulla base della situazione concreta dell’immobile.
ABBAC: «VERIFICARE GLI ATTI PRIMA DI ACCETTARE IL NUOVO CLASSAMENTO»
«Stiamo registrando una crescente preoccupazione tra proprietari e gestori – dichiara il presidente nazionale ABBAC Agostino Ingenito – perché le verifiche catastali possono avere conseguenze economiche significative. Il nostro invito è a non sottovalutare le comunicazioni ricevute, ma neppure a considerare automaticamente corretta qualsiasi modifica del classamento proposta o disposta dall’Amministrazione».
«Una ristrutturazione o il miglioramento di un immobile – prosegue Ingenito – non significano automaticamente che debba aumentare la rendita catastale. È necessario verificare quali lavori siano stati realmente effettuati, se abbiano modificato le caratteristiche catastalmente rilevanti dell’unità e se l’eventuale riclassamento sia adeguatamente giustificato».
Particolare attenzione, secondo ABBAC, deve essere riservata proprio alle unità immobiliari nelle quali viene esercitata un’attività extralberghiera.
«Non vorremmo assistere – aggiunge Ingenito – a una impropria equazione tra maggiore redditività economica derivante dall’ospitalità e maggiore redditività catastale. Sono piani differenti e ogni eventuale revisione deve poggiare sui presupposti previsti dalla disciplina catastale e su una corretta valutazione tecnica dell’immobile».
ATTIVATO LO SPORTELLO ABBAC PER VERIFICHE E RICORSI
Per assistere proprietari e operatori, ABBAC ha attivato uno specifico sportello di assistenza tecnica e legale dedicato alle problematiche catastali.
Gli associati che ricevono comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, lettere di compliance, notifiche di nuovo classamento o variazioni della rendita potranno trasmettere la documentazione allo sportello per una valutazione preliminare dell’atto e dei relativi presupposti tecnici e giuridici.
Nei casi in cui emergano elementi contestabili, lo sportello potrà assistere l’associato nella predisposizione delle osservazioni, delle istanze e, laddove ne ricorrano i presupposti, nell’impugnazione dell’atto dinanzi agli organi competenti della giustizia tributaria.
La possibilità di contestare un nuovo classamento deve infatti essere valutata puntualmente e nei termini previsti dall’atto notificato: la giurisprudenza tributaria continua a occuparsi delle controversie relative alla rettifica delle rendite e alle procedure DOCFA.
ABBAC invita pertanto gli associati a non attendere in caso di ricezione di un atto catastale e a sottoporlo tempestivamente allo sportello, evitando iniziative autonome prima di aver verificato la documentazione tecnica, edilizia e catastale dell’immobile.
ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera
Sportello assistenza catastale – verifiche, accertamenti e ricorsi