Un proprietario può concedere il proprio appartamento a una persona fisica, a un imprenditore o a una società. Ma la qualificazione del contratto non dipende semplicemente da chi sia il conduttore: conta soprattutto per quale finalità l’immobile viene concesso e come sarà effettivamente utilizzato.
È questo un aspetto particolarmente importante per il settore extralberghiero, nel quale è sempre più frequente che proprietari di appartamenti concedano l’immobile a gestori professionali affinché questi vi esercitino attività di affittacamere, casa vacanze o altre forme di ospitalità.
Perché il canone concordato non è adatto all’attività ricettiva
Il contratto a canone concordato previsto dalla legge 431/1998 appartiene alla disciplina delle locazioni abitative. Il modello ordinario è quello previsto dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, normalmente con durata 3+2, mentre la stessa normativa contempla specifiche forme transitorie.
La caratteristica fondamentale, tuttavia, resta la finalità abitativa.
Se Tizio concede un appartamento a Caio perché quest’ultimo vi abiti, anche temporaneamente quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge e dagli accordi territoriali, siamo nell’ambito delle locazioni abitative.
La situazione cambia radicalmente quando il proprietario concede l’immobile a un soggetto affinché questi lo utilizzi come sede della propria attività economica ricettiva, ospitando clienti e percependo da loro corrispettivi.
In questo caso l’esigenza soddisfatta dal contratto non è quella abitativa del conduttore, ma l’esercizio della sua attività.
La legge 431/1998 disciplina infatti le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo, mentre le locazioni destinate all’esercizio di attività economiche ricadono, in linea generale, nella disciplina delle locazioni ad uso diverso prevista dalla legge 392/1978.
Affittacamere: il contratto può diventare una locazione ad uso diverso
L’articolo 27 della legge 392/1978 disciplina le locazioni degli immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e turistiche. Per tali attività la durata minima ordinaria è di sei anni; la stessa disposizione prevede invece una durata minima di nove anni per gli immobili destinati ad attività alberghiere e alle imprese ad esse assimilate.
Ed è proprio sulla qualificazione delle attività ricettive extralberghiere che occorre una particolare cautela.
La giurisprudenza ha più volte riconosciuto che l’attività di affittacamere, quando esercitata professionalmente, presenta caratteristiche incompatibili con la semplice utilizzazione abitativa dell’immobile. Esistono tuttavia orientamenti non perfettamente uniformi sull’assimilazione dell’affittacamere all’attività alberghiera e, conseguentemente, sulla durata minima applicabile — sei oppure nove anni — che va quindi verificata sulla base dell’attività concretamente esercitata e del contratto stipulato.
Per questo motivo non è corretto pensare di risolvere il problema stipulando semplicemente un 3+2 a canone concordato e inserendo una clausola con cui il proprietario autorizza l’attività ricettiva.
Se la causa concreta del rapporto è commerciale o ricettiva, il nome attribuito dalle parti al contratto non è sufficiente a trasformarlo in una locazione abitativa.
Attenzione anche alle locazioni brevi gestite dal conduttore
Un’altra situazione molto diffusa merita di essere distinta.
Il proprietario potrebbe concedere l’appartamento a un’impresa o a un professionista che, invece di esercitarvi formalmente un affittacamere, intenda sublocarlo a turisti per periodi brevi.
Anche qui occorre verificare attentamente il rapporto principale.
Se fin dall’origine il proprietario concede l’immobile al conduttore affinché quest’ultimo lo utilizzi professionalmente per ricavarne reddito mediante successive locazioni o sublocazioni turistiche, non siamo di fronte alla normale esigenza abitativa del conduttore sulla quale si fonda il canone concordato.
Il contratto principale tra proprietario e gestore e i successivi rapporti tra gestore e ospiti sono, infatti, rapporti giuridici distinti.
La durata di pochi giorni dei contratti stipulati con i turisti non rende automaticamente “breve” anche il contratto con cui il proprietario ha affidato l’immobile al gestore.
Partita IVA e società: non facciamo però confusione
È importante chiarire un altro punto.
Non basta che il conduttore abbia una partita IVA o sia una società per trasformare automaticamente una locazione in commerciale.
La Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha affermato, in materia fiscale, che il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della propria attività professionale, purché si tratti effettivamente di una locazione ad uso abitativo. La vicenda riguardava, in particolare, un immobile destinato all’alloggio di dipendenti.
La distinzione è fondamentale: una cosa è un’impresa che prende in locazione un appartamento perché venga utilizzato come abitazione; altra cosa è un’impresa che prende lo stesso appartamento per utilizzarlo come bene produttivo della propria attività ricettiva o di gestione turistica.
Nel secondo caso è la finalità economico-ricettiva a caratterizzare il rapporto.
Anche la cedolare secca è una questione distinta
Non bisogna inoltre confondere canone concordato, natura civilistica del contratto e cedolare secca.
Il canone concordato è una particolare tipologia di contratto abitativo. La cedolare secca è invece un regime fiscale opzionale del locatore.
Sono quindi questioni diverse.
La sentenza della Cassazione del 2024 ha ampliato l’interpretazione sull’applicabilità della cedolare quando il conduttore è un’impresa o un professionista, ma sempre sul presupposto che l’unità sia concessa ad uso abitativo.
Non se ne può ricavare, quindi, che un contratto destinato sin dall’origine all’esercizio di un affittacamere possa essere trasformato in un contratto abitativo a canone concordato.
Prima del contratto occorre verificare cinque aspetti
ABBAC raccomanda pertanto ai proprietari e ai gestori di non utilizzare modelli standard senza avere preventivamente verificato:
- chi sarà il conduttore e quale attività intende esercitare;
- quale sarà l’uso effettivo dell’immobile;
- se è prevista attività ricettiva oppure semplice locazione o sublocazione turistica;
- se il contratto autorizza espressamente l’attività, l’eventuale sublocazione e l’ospitalità di terzi;
- se l’immobile possiede i requisiti urbanistici, amministrativi, di sicurezza e quelli previsti dalla normativa regionale e comunale per l’attività che si intende esercitare.
Va inoltre ricordato che qualificazione civilistica del contratto e destinazione urbanistica dell’immobile sono piani giuridici differenti: il fatto che un’attività possa essere esercitata in un immobile catastalmente o urbanisticamente abitativo non significa automaticamente che il contratto tra proprietario e gestore debba essere una locazione abitativa. Anche la giurisprudenza ha evidenziato la necessità di tenere distinti questi profili.
ABBAC: «Non basta chiamarlo 3+2, conta l’utilizzo reale dell’immobile»
«È un tema sul quale riceviamo sempre più richieste di chiarimento – evidenzia ABBAC – perché proprietari e gestori tendono talvolta a sovrapporre la natura abitativa dell’immobile alla natura del contratto. Sono invece due aspetti differenti. Un appartamento può conservare, nei casi consentiti dalla normativa applicabile, la propria destinazione urbanistica abitativa e contemporaneamente essere oggetto di un rapporto contrattuale nel quale prevale una finalità economica e ricettiva».
«Per questo sconsigliamo l’utilizzo automatico del canone concordato quando l’immobile viene affidato a un gestore professionale per svolgervi attività di affittacamere o altra attività ricettiva. Prima della firma occorre individuare la corretta disciplina contrattuale e verificare anche gli effetti sulla durata, sul regime fiscale, sulla possibilità di sublocazione, sull’avviamento e sulle autorizzazioni necessarie».
La regola pratica è dunque semplice: non bisogna guardare soltanto alla categoria catastale dell’appartamento o alla qualifica del conduttore, ma soprattutto alla funzione concreta per la quale l’immobile viene concesso.