ABBAC: «Stessa soglia del 70% applicata a quartieri con situazioni profondamente diverse. Servivano dati aggiornati e disaggregati. Confermata la volontà di impugnare la variante»
NAPOLI – L’esame della Tavola 7A, allegata alla variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico di Napoli, rafforza le perplessità già espresse da ABBAC sulla delimitazione dell’area interessata dalle nuove restrizioni.
Il punto centrale riguarda proprio il perimetro individuato dalla variante, che non comprende esclusivamente le zone caratterizzate dalla maggiore concentrazione di strutture ricettive e locazioni brevi, ma mette insieme contesti urbani e turistici profondamente differenti.
La disciplina prevede, in sede di prima applicazione, una soglia minima del 70% di residenzialità, ma la stessa percentuale viene applicata a edifici situati nei Decumani, nei Quartieri Spagnoli e nelle aree maggiormente interessate dai flussi turistici, così come a immobili collocati in quartieri e strade dove l’incidenza delle abitazioni destinate all’ospitalità risulta sensibilmente inferiore.
I dati mostrano differenze rilevanti tra i quartieri
Sono gli stessi dati utilizzati nell’istruttoria comunale a evidenziare una realtà tutt’altro che uniforme.
L’incidenza delle abitazioni utilizzate a scopo turistico raggiunge infatti:
- 40,94% nel quartiere San Giuseppe;
- 27,06% a Montecalvario;
- 26,19% a Porto;
- 13,87% a San Lorenzo;
- 10,08% a Pendino;
- 9,80% a Mercato;
- 9,51% a Vicaria;
- 7,26% nelle porzioni interessate di Stella;
- 3,63% nelle aree interessate di San Carlo all’Arena.
Differenze che, secondo ABBAC, rendono necessario interrogarsi sulla proporzionalità di una disciplina uniforme applicata a territori nei quali la pressione turistica può risultare anche molte volte inferiore rispetto alle zone maggiormente coinvolte dal fenomeno.
La Tavola 7A interessa inoltre contesti quali Piazza Mercato, Lavinaio, Borgo Sant’Antonio Abate, Carbonara e altri assi a prevalente carattere residenziale che, per consistenza delle attività ricettive e intensità dei flussi turistici, presentano caratteristiche differenti rispetto ai Decumani, a via Toledo o ai Quartieri Spagnoli.
ABBAC: «Serviva una fotografia aggiornata strada per strada»
Un ulteriore elemento di criticità riguarda, per ABBAC, la base temporale e il livello di aggregazione dei dati utilizzati per costruire la nuova disciplina.
Una parte rilevante delle analisi poste alla base della variante fa riferimento agli anni 2023 e 2024, mentre il procedimento è giunto alla sua fase conclusiva nel 2026.
Per l’associazione sarebbe stato necessario procedere, prima dell’approvazione, a una nuova ricognizione territoriale utilizzando i dati più recenti disponibili, verificando i CUSR, i CIN, le attività effettivamente operative e la loro distribuzione per strada, isolato e singolo edificio.
Un’analisi di questo tipo avrebbe consentito, secondo ABBAC, di distinguere le aree realmente sottoposte a forte pressione turistica da quelle in cui il fenomeno appare sensibilmente più contenuto.
Anche l’andamento della popolazione residente presenta situazioni differenziate. Nei dati richiamati nell’istruttoria, ad esempio, nel quartiere Mercato viene registrato un incremento di 425 residenti tra il 2015 e il 2024.
Un elemento che, secondo l’associazione, invita ad evitare una lettura uniforme dei processi di perdita di residenzialità nell’intero territorio ricompreso dalla Tavola 7A.
Ingenito: «Tutela della residenza sì, ma attraverso criteri proporzionati»
«ABBAC condivide la necessità di tutelare il diritto all’abitare e l’identità del centro storico – dichiara Agostino Ingenito, presidente nazionale ABBAC – ma obiettivi così importanti devono essere perseguiti attraverso strumenti costruiti su dati aggiornati, verificabili e territorialmente disaggregati».
«La Tavola 7A – prosegue Ingenito – comprende realtà urbanistiche, demografiche e ricettive profondamente differenti. Una misura restrittiva dovrebbe partire dall’effettiva pressione esistente nelle singole zone e verificare il fenomeno per strada, isolato ed edificio».
«Riteniamo essenziale che qualsiasi limitazione rispetti i principi di proporzionalità e ragionevolezza e che non finisca per incidere nello stesso modo su piccoli proprietari e attività regolari operanti in zone nelle quali i dati non evidenziano una pressione turistica paragonabile a quella dei principali assi del centro storico».
Da chiarire anche il funzionamento concreto della soglia del 70%
Rimangono inoltre aspetti applicativi che ABBAC considera determinanti.
Gli stessi atti della variante prevedono infatti che la descrizione del meccanismo di verifica della soglia minima di residenzialità e le relative modalità applicative siano definite attraverso un successivo provvedimento.
Per l’associazione occorrerà quindi chiarire, tra gli altri aspetti:
come verrà calcolato il 70% all’interno di ciascuna unità edilizia; con quale frequenza saranno aggiornati i dati; quali banche dati saranno utilizzate; come saranno considerate le attività cessate, sospese o non più operative; quale sarà il coordinamento tra SUAP, uffici urbanistici, Edilizia privata e dati catastali; e quali procedure verranno adottate per garantire uniformità nell’istruttoria delle pratiche.
Questioni che assumono particolare rilievo per proprietari e operatori chiamati a programmare investimenti, interventi sugli immobili e attività economiche.
ABBAC conferma la verifica legale della variante
Alla luce della cartografia, dei dati territoriali e degli aspetti applicativi ancora da definire, ABBAC conferma la decisione di sottoporre l’intera documentazione della variante ai propri legali, con l’obiettivo di valutarne l’impugnazione davanti al Tribunale Amministrativo Regionale.
L’associazione concentrerà la verifica sulla completezza dell’istruttoria, sulla coerenza della delimitazione territoriale, sull’aggiornamento dei dati utilizzati e sulla proporzionalità delle limitazioni introdotte.
«La tutela della residenza – conclude Ingenito – deve convivere con la tutela della proprietà, delle attività economiche regolari e di quel modello di accoglienza diffusa che negli anni ha contribuito alla rigenerazione di numerosi quartieri della città. Chiediamo una regolamentazione fondata su dati verificabili e capace di distinguere territori e situazioni diverse, evitando automatismi che potrebbero produrre disparità di trattamento».
ABBAC – Associazione Bed & Breakfast e Affittacamere della Campania / Rete Nazionale Extralberghiera