La gestione delle locazioni brevi nel modello Redditi 2025 sta creando a professionisti e operatori del settore alcuni problemi, legati principalmente a incongruenze ed errori che possono emergere dalla Certificazione unica rilasciata dagli intermediari immobiliari. Inoltre, soprattutto in caso di cointestazione dell’immobile, le regole di gestione dell’adempimento dichiarativo possono determinare situazioni di squilibrio tra i comproprietari che andrebbero riviste da parte dell’amministrazione finanziaria. Cu e controlli incrociati .In caso di affitti brevi stipulati tramite gli intermediari immobiliari, sussiste per questi ultimi l’obbligo, se incassano o intervengono nel
pagamento – di operare una ritenuta del 21% (articolo 4, Dl 50/2017) quale acconto dell’imposta sul reddito del locatore, con obbligo di rilascio di una Cu riepilogativa annuale. Tuttavia, il modo in cui viene eseguito tale adempimento può determinare alcuni problemi, da risolvere in sede di dichiarazione. In alcuni casi, ad esempio, viene indicato un solo Cin, anche in presenza di più immobili registrati. Altre volte – ma questo è un problema legato anche ai dati comunicati in sede di attribuzione dell’incarico – il reddito viene attribuito al gestore dell’account (il figlio o il coniuge), e non al proprietario reale dell’immobile. Essendo la Cu l’unico strumento a disposizione dell’agenzia delle Entrate per effettuare i controlli incrociati, è chiaro che un eventuale disallineamento tra il dato della certificazione e quanto dichiarato dal contribuente potrebbe generare una verifica da parte del Fisco. Comproprietà e ritenute A questo punto si pone il problema legato alla gestione dell’adempimento dichiarativo. Così, ad esempio, in caso di Cu rilasciata a un coniuge per l’immobile di
proprietà dell’altro (che quindi dovrebbe dichiarare il relativo reddito), non è chiaro come ci si
debba comportare. La procedura corretta sarebbe quella di attivarsi per fare correggere la Cu, cosa peraltro non semplice in quanto non è sempre agevole interloquire con le piattaforme di intermediazione. In alternativa, per prevenire il controllo, il contribuente potrebbe presentare all’Agenzia un’istanza esplicativa della situazione, allegando la relativa documentazione probatoria (Cu, visure catastali, Iban di accredito) e spiegando il disallineamento tra quanto dichiarato e il contenuto della Cu trasmessa dall’intermediario. Si pone poi il tema del soggetto legittimato allo scomputo della ritenuta. In merito, l’Agenzia (circolare 24/E/2017) sostiene che solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione può scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo. Dunque, in caso di immobile cointestato al 50%, i cui affitti brevi devono essere dichiarati da entrambi i coniugi, solo il coniuge intestatario della Cu avrebbe il diritto di scomputare la ritenuta subita. Identica regola andrebbe seguita nel caso di ritenuta certificata a un soggetto diverso dal titolare del reddito (ad esempio, il figlio che ha attivato l’account sulla piattaforma). Si vengono così a creare situazioni di squilibrio tra il soggetto intestatario della Cu, che si troverà a credito, e il comproprietario dell’immobile, che invece dovrà versare imposte
sulla propria quota di reddito. Sarebbe dunque opportuno che per questa problematica siano fornite delle indicazioni operative diverse, che possano in qualche modo salvaguardare i contribuenti facendo prevalere la sostanza sulla forma. L’agenzia delle Entrate dispone infatti, oltre che delle Cu, anche dei dati relativi alla proprietà degli immobili ed è quindi in grado di verificare sia la quota di reddito dichiarata sia la relativa ritenuta scomputata in proporzione alla quota di possesso.