La Cassazione conferma: i regolamenti condominiali possono vietare le attività ricettive e imporre sanzioni ai proprietari inadempienti. Vediamo nel dettaglio le regole

Negli ultimi anni, la diffusione degli affitti brevi ha generato numerosi contenziosi tra i proprietari di immobili ei condomini. Un caso esemplare di questa tensione, giunto a conclusione negli scorsi giorni mediante un provvedimento in Cassazione, si è verificato a Milano. Lì, la proprietaria di un immobile destinato a bed & breakfast è stata condannata a risarcire il condominio con oltre 40.000 euro per aver violato il regolamento condominiale , che ne vietava tale destinazione d’uso. Questa vicenda offre spunti interessanti per comprendere le più recenti evoluzioni del panorama normativo degli affitti brevi in contesto condominiale. Vediamo anche le possibili conseguenze per i proprietari che non si attengono ai divieti.

Il caso di Milano
Secondo quanto riportato dalla stampa, la proprietaria aveva avviato un’attività di bed & breakfast in un edificio residenziale nel centro di Milano. Tuttavia, l’aveva fatto in barba al regolamento condominiale, che vietava espressamente l’uso degli appartamenti per attività ricettive di tipo alberghiero. Nonostante le ripetute contestazioni da parte degli altri condomini, l’attività è proseguita, portando il condominio ad avviare una causa civile.
La proprietaria, condannata in primo grado al pagamento di una penale di 100,00 euro per ogni giorno di attività ricettiva, è stata obbligata al pagamento di oltre 40.000,00 euro nei confronti del condominio. La donna, che ha presentato ricorso per sospendere l’esecutorietà della sentenza , ha proseguito la propria attività di B&B sino all’emanazione del provvedimento di Cassazione, che ha definito la controversia una volta per tutte. La sentenza sancisce un principio già consolidato nella giurisprudenza italiana: il regolamento condominiale, se approvato all’unanimità , può vietare specifici usi degli immobili, inclusi gli affitti brevi e le attività ricettive .
L’affitto breve è regolato principalmente dalla normativa sulla locazione e dal Codice Civile. A livello nazionale, la legge consente ai proprietari di affittare le proprie abitazioni per periodi inferiori ai 30 giorni senza la necessità di registrare un contratto . Tuttavia, gli enti locali e i regolamenti condominiali possono imporre restrizioni.
In particolare, l’ art. 1138 del cc assicurazione che i regolamenti condominiali possono disciplinare l’uso delle parti comuni e degli immobili, a condizione che le limitazioni siano chiaramente indicate. Tuttavia, sebbene i regolamenti condominiali votati all’unanimità da tutti i condomini possano contenere delle limitazioni all’uso degli immobili ivi presenti, tali limitazioni restano vincolanti solo per i condomini che hanno partecipato alla delibera.
Nel caso in cui si desideri estendere l’efficacia dei vincoli anche ad acquirenti futuri ed eventuali, l’ art. 2659 del cc impone che, quando il regolamento contenga vincoli o limitazioni d’uso sulle unità immobiliari che hanno natura reale (ossia opponibile ai terzi, come il divieto di destinare un’unità immobiliare ad attività ricettiva), essa deve essere trascritta nei registri immobiliari .

Il caso di Milano rappresenta un importante precedente per i condomini che intendono contrastare l’apertura di B&B o affitti brevi non autorizzati. La sentenza della Cassazione conferma che un regolamento condominiale può avere forza vincolante e che la sua violazione può comportare pesanti sanzioni economiche.
Per i proprietari di immobili, la decisione sottolinea la necessità di verificare attentamente il regolamento condominiale prima di avviare un’attività ricettiva. Anche se la legge consente gli affitti brevi, le restrizioni condominiali possono prevalere e portare a conseguenze economiche significative.

“Oggi, l’attività di affittacamere e B&B rappresenta un settore imprenditoriale in continua e costante espansione tanto da interessare anche provvedimenti ad opera delle amministrazioni comunali in merito alla loro regolamentazione, non senza contrasti e polemiche – conferma il presidente Abbac Agostino Ingenito – Ecco perchè ormai è indispensabile procedere con cautela prima di avviare un’attività ricettive, nelle diverse formule previste dalle normative regionali, il nostro staff tecnico legale resta a disposizione per valutare i casi e offrire soluzioni”. 

Tuttavia, non possiamo negare che prima di investire l’attenzione della politica, nelle città d’arte o luoghi di particolare rilevanza turistica, la questione afferente alla legittimità, o meno, della avvenuta destinazione di immobili all’esercizio di tali attività, ha avuto origine proprio all’interno dei condomini.

A tal riguardo, sono state sollevate più e diverse censure quali, la violazione di clausole ad hoc del regolamento condominiale, la maggiore fruizione dei servizi ed impianti comuni in rapporto alla suddivisone delle spese (ascensore, luce e pulizia scale, etc.), le immissioni di rumori o, ancora, la necessità di ricorrere a frequenti interventi di manutenzione alle parti comune a causa del continuo ingresso di utenti e della noncuranza nell’uso delle stesse (ad esempio graffi sui muri per trasporto bagagli).

La sentenza resa dal Tribunale di Firenze (n. 2626 del 14 agosto 2024) affronta il tema con riferimento alle restrizioni presenti nel regolamento condominiale ed alla loro validità ed efficacia in considerazione della natura dello stesso (contrattuale o assembleare).

Parimenti, non secondario, il profilo che investe l’assolvimento dell’onere della prova da parte di chi che lamenta il pregiudizio per il pacifico e pieno godimento del proprio immobile in ragione della esistenza di simile attività.

Controversia tra condomini e attività di affittacamere: dettagli del caso

Due condomini, proprietari delle rispettive unità ad uso di civile abitazione poste in condominio, hanno convenuto in giudizio avanti al Tribunale una società, proprietaria di due immobili, di cui l’uno con destinazione ufficio e l’altro ad abitazione, contestando la avvenuta divisione degli stessi in tre appartamenti e lo svolgimento negli stessi (o in almeno uno) di attività recettiva, avvalorata dalla apposizione di una targa esterna accanto alla campanelliera del palazzo, oltre alla presenza di pubblicità su sociale network (facebook).

I condomini hanno mosse doglianze in merito alla violazione del regolamento condominiale, a loro dire di natura contrattuale, stante il divieto ivi espresso di svolgere attività alberghiera, all’uopo chiedendo la condanna alla cessazione dell’attività espletata ed al risarcimento dei danni subiti deducendo la diminuzione del valore delle loro proprietà nonché per la compromissione della tranquillità.

La società convenuta si è costituita dichiarando e documentando la intervenuta scissione della azienda con trasferimento ad altra società degli immobili, la cui attività ivi svolta è oggetto di causa, con richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa.

Ritualmente costituita anche la terza chiamata, nelle proprie difese ha chiesto l’estromissione della convenuta, essendo l’unica legittimata passiva, ha censurato la ricostruzione dei fatti effettuata dagli attori, precisando che l’attività di B&B, non poteva essere equiparata a quella alberghiera, nonché evidenziando che il regolamento richiamato dagli attori non aveva natura contrattuale ma, bensì, assembleare, in ogni caso negando qualsiasi condotta in danno della tranquillità e sicurezza degli altri condomini.

Il Giudicante ha emesso la sentenza, previa estromissione della convenuta e rigetto delle prove testimoniali richieste dagli attori, sulla base della documentazione versata in atti, motivando il rigetto della domanda avanzata per le ragioni in diritto, in appresso, esposte.

Regolamento condominiale e limitazioni alla destinazione d’uso degli immobili

Per una compiuta disamina dei profili giuridici che attendono alla fattispecie de qua, è doveroso ricordare che, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1138, comma IV, c.c. “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155]“.

La richiamata disposizione è dirimente nella trattazione dell’argomento in esame in quanto, per valutare la validità ed efficacia delle clausole contenute nel regolamento condominiale, qualora prescrivano limiti alle facoltà di utilizzo e conseguente destinazione di un immobile privato, è necessario accertare se lo stesso ha natura assembleare o contrattuale.

È noto che il regolamento assembleare viene approvato a maggioranza, mentre il regolamento contrattuale è stato, di consueto, predisposto dall’originario proprietario/costruttore oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.

Sul punto, è confacente rammentare che solo il regolamento contrattuale o una delibera assunta all’unanimità dei condomini può porre limitazioni ai diritti riconosciuti ai medesimi sulle proprietà esclusive, quali il loro uso per una determinata attività, ravvisate come inconciliabili con l’interesse comune.

A conforto è utile rilevare che, l’orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza ha riconosciuto che “Il divieto di destinare un appartamento alla specifica attività di “affittacamere” deve essere contenuto in un regolamento condominiale che abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto ovvero per essere stato adottato in sede assembleare con il consenso all’unanimità di tutti i condomini> (Tribunale Roma sez. V, 04/01/2022, n.80).

Al contempo, è appropriato, ulteriormente, rilevare che, per essere opponibile ai terzi aventi causa, il regolamento deve esser trascritto oppure allegato all’atto di compravendita o richiamato integralmente ed ivi accettato espressamente.

Nell’ipotesi che ci occupa, il regolamento, la cui dedotta clausola violata è stata evocata dagli attori a sostegno delle domande di condanna formulate, è stato approvato a maggioranza e non all’unanimità, ragione per cui le restrizioni ivi indicate ed afferenti all’esercizio del diritto di proprietà dei singoli sulle stesse non possono ritenersi vincolanti.

Analisi della richiesta di risarcimento danni e prove presentate

Posto quanto sopra, già assorbente ai fini della manifesta infondatezza della pretesa attorea, ritenuto che, unitamente alla richiesta di cessazione dell’attività, è stata avanzata domanda di risarcimento di danni, è adeguato ricordare che, sovente, il regolamento può anche illustrare situazioni o circostanze che devono essere evitate al fine di produrre pregiudizio o inconvenienti alla compagine condominiale, quale limite indiretto a determinati usi.

Nel caso, trattandosi di attività di B&B, di per sé non comporta, quale conseguenza diretta ed inevitabile, la presenza di utenti molesti.

Inoltre, non risultano prove in ordine ad eventuali denunce o rimostranze per schiamazzi notturni, diffide per disturbo o testimoni utili a dimostrare disagi per il pacifico godimento delle loro proprietà da parte degli attori, né emergono in relazione, allo stato delle parti comuni, di un loro paventato degrado a causa della presenza di turisti.

In ultimo, pur ravvisando verosimile che il passaggio nel condominio di una maggiore utenza possa arrecare un disturbo (pensiamo all’uso più difficoltoso dell’ascensore), non sono state dimostrate le conseguenze dannose che avrebbero subito gli attori nella fruizione dei propri appartamenti.

Alla luce di quanto sopra, è indubbia la conformità al diritto ed ai principi resi in materia della pronuncia in commento, con la quale è stata rigettata la domanda degli attori per cui, in ottemperanza al principio della soccombenza, sono stati condannati al pagamento delle competenze e spese della convenuta.