Durante il recente incontro tra ABBAC e l’Assessore all’urbanistica e il vicesindaco, sono emersi alcuni punti rilevanti sul futuro del settore extra-alberghiero:
L’Assessore ha dichiarato che al momento non è necessario bloccare l’apertura di nuove strutture ricettive, poiché non sono state raggiunte soglie critiche. È stata inoltre registrata una diminuzione delle strutture attive, in parte dovuta al blocco delle locazioni turistiche prive di CIN (Codice Identificativo Nazionale).
C’è massima apertura al confronto da parte dell’amministrazione: l’Assessore ha sottolineato che siamo ancora in fase di studio e che si vuole evitare di complicare il mercato con una suddivisione eccessiva in sottocategorie, che rischierebbe di danneggiare il settore.
ABBAC ha ribadito la propria disponibilità a discutere eventuali processi di de-localizzazione delle strutture, purché siano garantiti migliori servizi, sicurezza e supporto per i turisti, evitando situazioni che possano compromettere la qualità delle recensioni e la sostenibilità delle attività.
L’Associazione ha inoltre sollevato alcune criticità:
• Il rischio che troppe categorie (come la D2) possano rendere il mercato poco flessibile;
• La necessità di un monitoraggio costante e di condizioni chiare per eventuali cambiamenti;
• La richiesta di chiarimenti su eventuali limitazioni per edifici che ospitano più strutture ricettive, per evitare interpretazioni troppo restrittive da parte degli uffici.
L’incontro si è concluso con la conferma della disponibilità a ulteriori confronti, e con l’invito ad ABBAC a presentare eventuali proposte o documenti da discutere nei prossimi appuntamenti.
Per contributi o chiarimenti, è possibile contattare la segreteria.

La nota protocollata dell’associazione:

Pur apprezzando lo sforzo dell’amministrazione comunale di individuare un modello innovativo urbanistico, al momento non esistente in Italia, che possa garantire un equilibrio tra attività ricettive e abitazioni da destinare a nuclei familiari , emergono alcune criticità in relazione alla delibera di indirizzo approvata recentemente in vista di una variante urbanistica proposta dal vicesindaco Laura Lieto.

PRIMA CRITICITA’

Le restrizioni introdotte, come i divieti generalizzati negli edifici residenziali e i limiti numerici, potrebbero risultare sproporzionate. La giurisprudenza amministrativa (CdS, sent. n. 4638/2023) ha chiarito che tali misure devono essere giustificate da un’istruttoria concreta e fondata su dati oggettivi.

A supporto delle scelte alla base della delibera mancano studi e dati oggettivi ed una reale verifica numerica degli immobili destinati ad esclusivo utilizzo turistico perché si deve tener conto che:

sia per le locazioni brevi per porzioni di unità immobiliari che per i B&B è richiesto il domicilio o la residenza del proprietario o del locatario con il suo nucleo familiare quindi tali tipologie non devono essere conteggiate tra quelle destinate ad esclusivo uso turistico poiché il titolare dell’attività continua a risiedere nell’immobile

per le case vacanze la residenza del titolare dell’attività puo’ coincidere anche con la stessa casa e/o appartamento vacanza in quanto trattasi di locazione temporanea della stessa come si legge nella lettera di chiarimento del SURAP del 13 agosto 2018 (allegato n 1) quindi tali tipologie non devono essere conteggiate tra quelle destinate ad esclusivo uso turistico  proprio per la loro natura di utilizzo transitorio

per le attività di ostello, sempre disciplinata dalla Legge Regionale n 17/2001, si rappresenta che per svolgere tali attività la L.R.  prevede degli spazi comuni (cucina, sala pranzo, sala incontro,sala lettura ecc ) la cui superficie di utilizzo è in proporzione al numero di ospiti per cui necessita , per un ritorno dell’investimento, di fabbricati cielo terra che nel mercato si reperiscono spesso nei conventi abbandonati o nei fabbricati di proprietà di enti dismessi. Tali immobili non vanno conteggiati tra quelli destinati ad uso turistico perché non sono abitazioni sottratte ai residenti .

Si sottolinea  che il mercato immobiliare e la proprietà privata si fondano proprio sulla libertà di scelta e di utilizzo di un bene.

”Ingessare “ la categoria di un immobile in determinate sotto categorie funzionali – che hanno poi un peso notevole nella decisione comunale di poter consentire o meno l’utilizzo di  un immobile ad esclusivo uso turistico – comporterà un monitoraggio ed una modifica continua dei parametri percentuali stabiliti dal Comune tra le abitazioni ad uso esclusivo residenziale e quelli per esclusivo uso turistico data la vivacità del mercato immobiliare.

Non si ritiene pertanto  possibile che il Comune possa porre in atto una attività cosi’ capillare e di aggiornamento “in tempo reale “ dell’utilizzo delle abitazioni con il rischio di un numero enorme di contenziosi da parte dei singoli.

L’obiettivo urbanistico potrebbe , inoltre, mascherare un intento di compressione generalizzata dell’attività economica privata, in contrasto con l’art. 41 Cost. e con i principi di concorrenza e libertà di impresa.

 

SECONDA CRITICITA’

L’art 23-ter del DPR 380/01 ( dopo le modifiche della Legge 105/2024 cd Salva Casa) individua solo la nuova categoria funzionale a-bis) turistico-ricettiva.

Il Comune di Napoli nella DGC 344 del 18.06.2025 inserisce nuove categorie funzionali:

Per quanto attiene agli immobili che si vogliono far rientrare nella

categoria a1

le locazioni a lungo termine a canone libero o concordato e abitazioni ordinarie per locazioni transitorie comprese tra i 30 giorni ed i 18 mesi sono già disciplinate dall’art 5 comma 3 della legge statale n 431 del 9.12.1998.

La delibera sovverte una normativa regionale che definisce chiaramente l’iter amministrativo per una locazione breve in Campania. In effetti richiedere comunque una SCIA  non è previsto per le locazioni brevi non imprenditoriali in quanto al momento è necessario solo una comunicazione e un’autodichiarazione di un tecnico abilitato.Le norme locali non possono invadere tale competenza

 alla categoria a2 :

le abitazioni ordinarie per affitti brevi

sono già disciplinate dal codice civile e dalla legislazione statale (art. 4, D.L. 50/2017 e succ. modif.). Le norme locali non possono invadere tale competenza

le abitazioni assimilate a strutture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanze) sono già disciplinate dalle due leggi Regionali n 5 e n 17 del 2001 relative alle strutture ricettive extralberghiere che si esercitano negli immobili a destinazione abitativa senza cambio di destinazione d’uso e solo per un determinato numero di ospiti come disciplinato dalle citate leggi regionali e nel rispetto dei requisiti del DM 5 luglio 1975 per quanto riguarda gli aspetti igienico-sanitari ( altezza vani, rapporto aereo illuminante dei vani luce, dimensione dei vani in funzione del numero di ospiti, salubrità degli ambienti).Le norme comunali non possono invadere tale competenza Regionale

alla categoria a3

tra le  abitazioni collettive per specifiche categorie di utenti si ritrovano gli ostelli che sono già disciplinati dalla legge Regionale n 17 del 2001. Le norme comunali non possono invadere tale competenza Regionale.

Se è pur vero che i Comuni godono di autonomia regolamentare in base all’art. 117, comma 6, Cost., le norme locali non possono invadere competenze regionali e statali.

Si specifica inoltre che per le attività di casa vacanza, B&B, affittacamere e locazioni brevi non è prevista la presentazione di nessuna pratica antincendio essendo il numero di ospiti previsti dalle leggi Regionali n 5 e 17 del 2001 sempre inferiore alle 25 unità (quindi non si rientra nell‘attività 66 del DPR 151/2011) a meno del rispetto dei requisiti minimi previsti dal decreto legge 145/2023.

TERZA CRITICITA’

Introdurre inoltre una “destinazione turistica” nell’ambito della categoria abitativa, determina il rischio di contenziosi con il Catasto che già di ufficio cambia la destinazione di un immobile formato da camere con bagno da A/2 a D/2 ( albergo ) nonostante tutte le Sentenze vinte dai ricorrenti.

Solo a titolo di esempio si riporta:

Sentenza della Commissione Tributaria Provinciale n 11523 del 11/09//2018 sez 33

Sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di I grado Na Sez 13 n 12279 del 20/12//2022

Sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di I Grado n 8616 del 15.05.2025.

SPUNTI DI RIFLESSIONE

In un mercato fortemente in evoluzione il rischio è zavorrare l’unità immobiliare e paradossalmente rendere più complicato il ritorno all’abitativo tradizionale.

L’Abbac, come sempre espresso, si auspica maggiori controlli della Polizia Locale, utilizzando tutte le tecnologie previste compreso l’accesso al cruscotto della Banca Dati Cin che consente di accedere anche ad una geolocalizzazione degli annunci per stanare abusivi e irregolari oltre che verificare gli annunci postati su piattaforme di prenotazione o social.

Si ribadisce la necessità di effettuare un’ analisi approfondita sugli immobili utilizzati esclusivamente ad uso turistico ( non conteggiando, quindi B&B, case vacanze e locazioni brevi parziali) e sugli immobili sfitti e/o non utilizzati perché l’overturism non sia una sensazione legata alla presenza , spesso solo giornaliera, di turisti e croceristi che affollano soprattutto nei week end determinate strade quali via Tribunali, san Biagio dei Librai, via Toledo e via De Deo.

Lo squilibrio espresso per i centri storici non più essere generalizzato in quanto ogni città italiana ha una sua peculiarità.

L’Abbac è d’accordo per garantire una più diffusa localizzazione di strutture ricettive nei quartieri periferici ma è necessario che l’ente attui azioni concrete per garantire servizi, sicurezza, infrastrutture e mobilità e presenti un concreto piano di realizzazione di immobili per fasce sociali deboli.

Ricordiamo ancora che le attività ricettive extra alberghiere hanno comportato la creazione di numerosi posti di lavoro ( si pensi ai receptionisti , al personale delle pulizie , delle lavanderie ecc ) e favorito l’imprenditoria giovanile soprattutto femminile data la flessibilità degli orari che consente di coniugare il lavoro con gli impegni familiari.

Ancora con l’utilizzo ricettivo  si è generato – con le sole risorse del privato mancando un contributo da parte del Comune–  un recupero del patrimonio edilizio ,molto spesso oggetto negli anni passati di attività edilizia abusiva , e di immobili di ampia quadratura – non frazionabili secondo le stringenti normative urbanistiche – e che in ogni caso sono esclusi dalla possibilità di essere ristrutturati e manutenuti da parte di famiglie con due redditi figuriamoci per le monoreddito!

Inoltre si segnala che la mancanza di proprietari che locano gli immobili a giovani e famiglie è dovuta in gran parte ad altri fattori quali la difficoltà a liberare un immobile locato anche in caso di esigenza personale, la svalutazione economica di un immobile locato in caso di vendita e l’aumento delle tasse sulla proprietà per cui si tende ad optare per altri utilizzi che consentano un rapido ritorno in possesso dell’immobile.

In ultimo si ritiene che non devono essere i privati ad accollarsi responsabilità in capo alle mancate scelte degli enti locali negli ultimi decenni per i fabbisogni abitativi e le esigenze sociali.