Nelle conclusioni presentate in data odierna, l’avvocato generale della Corte di Giustizia dell’Unione Europea Maciej Szpunar ha sostanzialmente condiviso l’impostazione della legge italiana del 2017 in cui si applica la cedolare secca alle locazioni immobiliari brevi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Ovvero a Airbnb e soci. Secondo Szpunar, infatti, “è perfettamente coerente imporre l’obbligo di ritenuta fiscale agli intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni”. Tuttavia, l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale costituisce invece “una restrizione sproporzionata alla libera prestazione dei servizi”. “A decorrere dal 1° giugno 2017 – ricorda la Corte – i redditi derivanti dai contratti di locazione (brevi) sono assoggettati a una cedolare secca tramite ritenuta alla fonte con aliquota del 21% e i dati relativi ai contratti di locazione devono essere comunicati all’autorità fiscale. Quando incassano i canoni, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché quelli che gestiscono portali telematici devono operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e provvedere al relativo versamento al Fisco”. “Airbnb Ireland UC e Airbnb Payments UK Ltd, appartenenti al gruppo multinazionale Airbnb, hanno presentato ricorso per l’annullamento del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate che attua il nuovo regime fiscale. Il Consiglio di Stato (Italia), adito con ricorso presentato da Airbnb, ha chiesto alla Corte di interpretare varie disposizioni del diritto dell’Unione alla luce degli obblighi imposti dal diritto nazionale agli intermediari di locazioni brevi di immobili”.

Il parere dell’avvocato generale, sul punto, dà ragione in toto all’Italia. C’è però un’altra parte della legge dove invece il legislatore sembra essere andato oltre. “I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia sono tenuti a nominare, in qualità di responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale”, ricorda la Corte. Ebbene, l’avvocato generale ricorda che la Corte “ha già dichiarato, nella sentenza Commissione/Spagna del 2014, che l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale imposto dalla normativa spagnola ai prestatori di servizi transfrontalieri ai fini, precisamente, della trasmissione di informazioni e della ritenuta fiscale costituisce una restrizione sproporzionata alla libera prestazione di servizi ed è pertanto contrario all’articolo 56 TFUE (trattati europei)”. “Ne consegue che l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale, imposto dalla legge italiana, è contrario all’articolo 56 TFUE”, sostiene il parere dell’avvocato generale. Le conclusioni dell’avvocato generale, va ricordato, non vincolano la Corte di giustizia. Il compito dell’avvocato generale consiste nel proporre alla Corte, in piena indipendenza, una soluzione giuridica nella causa per la quale è stato designato. I giudici della Corte poi cominciano a deliberare la causa e la sentenza sarà pronunciata in una data successiva.

Intanto altre novità dal fronte controlli Agenzia delle Entrate come avevamo annunciato- dichiara il presidente nazionale Abbac Agostino Ingenito – riguardano sia gli obblighi degli intermediari che i controlli incrociabili e la disponibilità dell’Agenzia delle Entrate di utilizzare diverse fonti di informazioni e banche dati per stanare chi ha evaso sinora le tasse.  Ecco perchè auspichiamo tempi certi per l’anagrafe nazionale cosi come disposta da un apposito decreto con il codice alfanumerico univoco per tutti gli annunci”.

Come ha previsto il Decreto Crescita, la banca dati di “Alloggiati Web” sarà messa a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, che in questo modo potrà accedere a tutti i dati dei locatori che affittano i loro immobili sui portali quali Airbnb, Booking o Homaway. Come una sorta di “Grande Fratello”, l’Agenzia potrà controllare se i proprietari che affittano le loro case per brevi periodi sono in regola con gli adempimenti fiscali.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, dovrà rendere disponibili questi dati anche ai Comuni che hanno introdotto la tassa di soggiorno per verificarne il pagamento da parte degli ospiti. Con questa normativa, è evidente, si vuole aggredire la consistente somma di denaro che sfugge al Fisco negli affitti brevi del settore turistico.

Secondo un report del 2018 della Banca d’Italia, l’Italia è il terzo mercato degli affitti per Airbnb, dopo Stati Uniti e Francia. Nel nostro Paese dunque, solo per questa piattaforma, esiste un grosso giro di affari sugli affitti brevi, ma lo Stato riceve poco in termini di tasse.

Ad esempio, nel 2017 gli annunci attivi sul portale italiano di Airbnb erano circa 340.000, ma nello stesso anno il Fisco ha incassato dalla piattaforma appena 131.000 euro di tasse. È andata meglio nel 2018 quando lo Stato italiano ha ricevuto da Airbnb 6,5 milioni di euro, di cui 4,5 milioni riguardanti esercizi precedenti. La situazione è dunque migliorata, sebbene resti il contenzioso sulla cedolare secca, contro la quale Airbnb ha presentato ricorso al Tar.

Gli intermediari delle locazioni, infatti, devono trattenere alla fonte la cedolare secca, l‘imposta del 21% sugli affitti che deve poi essere versata all’Agenzia delle Entrate. Una norma contestata da Airbnb così come l’obbligo di nomina di un rappresentante fiscale in Italia, per la società che non ha sede in Italia. Il Decreto Crescita, tuttavia, ha previsto che al posto del soggetto estero sarà responsabile, ai fini fiscali, il soggetto italiano collegato al gruppo (Airbnb Italy) che gestisce gli affitti in Italia per suo conto.

Ora restano da verificare gli adempimenti fiscali dei locatari privati, non tutti registrati sul portale “Alloggiati Web”. A fine 2018, infatti, risultavano iscritti sul potale della Polizia di Stato 195.000 appartamenti a fronte dei circa 400.000 annunci attivi sul solo portale di Airbnb ad agosto dello scorso anno. Molte locazioni turistiche, quindi, rimangono sconosciute sia alle questure sia soprattutto al Fisco. Va precisato, tuttavia, che questi numeri sono probabilmente destinati a cambiare per effetto delle nuove norme approvate di recente.

Va poi ricordato che sempre il Decreto Crescita ha introdotto anche l’obbligo per i proprietari di immobili concessi in affitto breve di registrarsi presso una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili che saranno identificati con un codice alfanumerico. Il codice sarà una sorta di bollino di qualità e l’iscrizione alla banca dati un modo per verificare l’adempimento della tassa di soggiorno.

Il codice alfanumerico dovrà essere utilizzato “in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Senza il codice non sarà possibile pubblicare annunci di affitto, pena sanzioni da 500 a 5.000 euro per annuncio a carico del portale.

Come funziona airbnb tasse

Come abbiamo chiarito più volte le tasse sugli affitti brevi – cioè le locazioni tra persone fisiche che durano meno di 30 giorni nel corso dell’anno e che quindi non sono soggette a obbligo di registrazione del contratto – sono sempre esistite. L’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, stabilisce che è possibile applicare il regime della cedolare secca alle locazioni brevi e anche a:

• sublocazioni
• locazioni di singole stanze
• comodato d’uso a titolo oneroso
• locazione con servizi accessori strettamente necessari per il godimento dell’abitazione, come servizi di pulizia e fornitura di biancheria. Ulteriori servizi – es. la colazione – non sono ammessi perché rientrerebbero in un diverso regime, quello dell’attività di impresa

Chi affitta una casa, oppure una o più stanze, può quindi scegliere di avvalersi della cedolare secca e pagare un’imposta del 21% che sostituisce Irpef e addizionali regionale e comunali. Il reddito tassato con cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo per il pagamento dell’Irpef

La norma, e questa è la vera novità, stabilisce che se la locazione avviene per il tramite di intermediari, compresi portali come AirBnb, questi ultimi avranno precisi obblighi. L’obiettivo finale è facilitare i controlli fiscali ed evitare l’evasione.

Affittare AirBnb tasse e obblighi per il locatore

La nuova normativa si applica a tutti i contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa a partire dal 1° giugno 2017. La tassazione, e la possibilità di scegliere la cedolare secca, si applicano sia nel caso in cui i contratti siano conclusi direttamente tra le parti, sia nel caso in cui intervenga un intermediario, ossia un agente immobiliare o un portale online come AirBnb.

Altri punti chiariti dalla guida riguardano:

• le parti del contratto devono essere entrambe persone fisiche
• se si affitta più volte alla stessa persona la durata di 30 giorni va calcolata su ogni singolo contratto
• l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 esclusa A10 – uffici o studi privati – e relative pertinenze
• per i contratti brevi non vige obbligo di registrazione e non è previsto un particolare schema contrattuale

La cedolare secca del 21% va applicata sull’intero importo del canone, senza l’abbattimento forfettario del 5%. In caso di sublocazione o comodato a titolo oneroso l’imposta si applica sull’intero corrispettivo lordo pagato dal locatario, comprensivo di eventuali servizi aggiuntivi.

La cedolare secca si sceglie:

• in sede di registrazione del contratto di locazione se viene registrato
• in sede di dichiarazione dei redditi, applicando la cedolare secca, se il contratto non viene registrato

In caso di sublocazione o comodato:

• Il reddito fondiario – ossia la rendita catastale – deve essere dichiarata dal proprietario
• il sublocatore o il comodatario dovranno dichiarare i ricavi della locazione come redditi diversi

Affittare AirBnb obblighi per gli intermediari

La legge attribuisce due obblighi agli intermediari:

• se intervengono nella stipula del contratto devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto
• Se intervengono nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi devono applicare la ritenuta del 21% e versarla all’Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivo con modello F24
• Devono certificare ai locatori l’ammontare delle ritenute operate

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tali obblighi si applicano all’intermediario a cui il locatore ha affidato l’incarico: ad esempio un agente immobiliare che ha ricevuto l’incarico e ha pubblicato l’annuncio su dei siti internet conserva l’obbligo di effettuare la comunicazione e applicare le ritenute. In questo caso l’agente dovrà informare la piattaforma per evitare che la ritenuta sia applicata due volte.
Nel provvedimento del 12 luglio dell’Agenzia delle Entrate sono indicate le modalità con le quali gli intermediari devono effettuare la comunicazione e conservazione dei dati, e il versamento, la certificazione e la dichiarazione delle ritenute operate.

Airbnb ha aggiornato recentemente le informazioni agli host anche in merito agli adempimenti fiscali