La legge impone un vincolo di destinazione, senza imporre un’area comune. Riguarda il diritto di parcheggio l’ordinanza di Cassazione 33122/2023 depositata il 29 novembre. Alcuni condòmini avevano rivendicato il carattere esclusivo delle aree di parcheggio, sottostanti un edificio ultimato nel 1971, richiamando la disciplina introdotta dall’articolo 18 legge 765/1967 la quale, nelle nuove costruzioni, prevede l’obbligo di riservare un’area a parcheggio nel vano cantinato dello stabile. Tale area non era mai stata indicata in alcun atto come parte comune dell’edificio, né tale risultava dal regolamento di condominio; era stata accatastata separatamente
dalle abitazioni, munita di autonoma caratura millesimale e, nel 1974, locata a terzi. In contestazione, dunque ,c’era la sua condominialità, che gli attori ritenevano sussistente ex lege. Le sentenze di merito avevano
condannato gli attori a liberare l’area, oltre a versare ai proprietari esclusivi un risarcimento danni.
Di qui il ricorso alla Suprema corte, che ha chiarito in dettaglio i principi di diritto al parcheggio.
La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato, o che a esse abitualmente accedono (tra le altre Cassazione Sezioni unite 6602/1984). Non si obbliga però l’originario
proprietario dell’intero immobile a cederne la proprietà unitamente alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, sono conseguite con il solo rispetto del vincolo di destinazione.
Il concetto è che quell’area deve essere a uso parcheggio per i residenti, ma non è detto che debba essere a uso di tutti. Soltanto ove manchi un’espressa riserva di proprietà, o sia stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio devono
essere ritenute parti comuni, ex articolo 1117 del Codice civile, con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio a esperire, riguardo a esse, le azioni contro i singoli condòmini o contro terzi.
Se l’area sia stata invece oggetto di un’espressa riserva di proprietà, spetta al solo proprietario il diritto d’uso della stessa: la disciplina non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio a esse pertinenti, ma esclude solo che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle stesse.